Nesnaž se zbohatnout, buď zámožný

Investicí do nemovitosti nemůžeš udělat chybu

Když investuješ v nejhorší době, nemůžeš z dlouhodobého hlediska prodělat. Tím rozhodujícím faktorem, jestli nemovitost z dlouhodobého hlediska vydělá nebo prodělá, není období, ve kterém investuješ, ale lokalita. Nesmíš koupit v té nejhorší lokalitě, která neroste, nebo roste jen velmi pomalu. Řeč je o bytech.

Musím upřímně říct, že dokonce byt v Karviné, která se vylidňuje, dokázal zhodnotit o více než 10% za poslední tři roky. To není zlé.

Kdybys koupil byt  v roce 2008 za 2.120.000,- Kč v průměrné lokalitě v ČR s průměrným růstem (ne v Karviné), kdy byl byt nejdražší před propadem cen, dnes má hodnotu 2.380.000,- Kč. To je nárůst přibližně o 13% za deset let. K tomu musíš ale ještě přičíst příjem z pronájmu, jestli jsi neudělal chybu a nekoupil nemovitost i za cenu toho, že jí budeš dotovat z vlastní kapsy a nájem, který ti platí nájemník, nepokryje náklady. Navíc zde počítám nárůst ceny celé nemovitosti, nikoliv jen tvých vložených prostředků. Rozeberme si to.

Neznám lepší investici

Tady se dostáváme k podstatě věci. 13% se nezdá moc, ale spočítejme si, kdybys nakoupil na hypotéku 80% LTV. Do bytu investuješ 424.000,- Kč (20% z vlastní kapsy, 80% jsou peníze banky). Tím pádem nárůst o 13% z celkové ceny bytu činí 260.000,- Kč, to je 61% zhodnocení tvých prostředků. To není špatné. Ukaž mi lepší investici, která ti ještě k tomu přinese pozitivní cas-flow každý měsíc. Navíc výnos je osvobozen od daně z příjmu, protože držíš nemovitost déle než pět let.

Jestli je ti dvacet, ve čtyřiceti jsi za vodou

Když budeš mít nemovitostí deset, které nakoupíš v průběhu dvaceti let, pak se stáváš profesionální investor. Je velmi důležité v kolika letech začneš investovat. Čím dříve, tím lépe. Jestli jeden byt koupený v té nejhorší době, je schopen vydělat 61%, co potom jiné období? Kvůli tomu se vyplatí rozumět nemovitostem a financování.

Pozor na další náklady

Ano, jsou tam náklady spojené s vedením nemovitosti, menšími opravami, výdaje na advokáta, realitní kanceláři a podobně. Tyto náklady jsou individuální, proto je nebudu blíže rozebírat. Stačí jen, když při nákupu vezmeš tyto náklady v potaz a budeš s nimi počítat. Také musíš počítat s tím, že byt bude jeden měsíc v roce prázdný a i přes to ti musí čísla vycházet v kladných hodnotách, jinak je investice sebevražda a z mého hlediska nejde o value investing. Když se tohle všechno podaří, je to krásné zhodnocení.

Klíčem je nákup na hypotéku

Tady se dostávám ne tenký led, protože mnoho lidí nemá rádo dluhy a neví o čem je tady řeč. Dluh může být špatný, ale také dobrý.

Špatný dluh

Bere ti peníze z kapsy. Dluh, který všichni známe: půjčka na auto, telefon, úvěr na rekonstrukci vlastního bydlení, kreditní karta, zásek u kámoše, protože chceš jet na lepší dovolenou nebo hypotéka na vlastní bydlení.

Dobrý dluh

Přináší ti peníze do kapsy. T je ten dluh, díky kterého vyděláš více peněz. Například hypotéka na byt, který pronajímáš a celou hypotéku ti zaplatí nájemník a ještě ti zbude něco navíc. To je dobrý dluh, protože díky něho vyděláš více peněz a nemusíš mít hotovost na nákup celé nemovitosti.

Podle Českého statistického úřadu (ČSÚ) se ceny bytů v ČR od roku 2005 zdvojnásobily. Mimo Prahu samozřejmě. Tam bylo tempo růstu o trochu agresivnější.

Buď zámožný, nesnaž se zbohatnout

Měsíční příjem je důležitý. Ještě důležitější je ale hodnota, kterou spravuješ a kterou ovládáš. Z hodnoty vyplývá vliv, vyjednávací síla a také i příjem. Příjmem ze zaměstnání se můžeš stát bohatý. Nákupem aktiv se staneš zámožný. Nejde to přes noc, investice jsou dlouhá cesta. Výsledek ale stojí potom za to.

Pro účely článku se nebudu pouštět do hloubky a rozebírat lokalitu po lokalitě, beru průměr ČR.

Zdroj: ČSÚ

 

Adam Wojnar

 

Please follow and like us:
error