Sunderland — případová studie vstupní investice

Jak vypadá náš výstup pro investora s rozpočtem £100k nebo £155k all-in. Reálné nemovitosti, reálné výpočty, reálná cashflow analýza — výběr 10 z 96 listingů na Rightmove (květen 2026).

Filtr: Sunderland (vlastní polygon, Hendon vyloučen) · 2-bed (£70–90k) a 3-bed (£110–140k) · freehold · terraced / cottage / town house / end terrace · garden + parking · ready-to-move-in · NE auction / NE HMO / NE leasehold / NE non-standard construction.

📋 Vstupní předpoklad: zahraniční investor (non-UK rezident, není první nemovitost)

Modelový profil pro tuto studii: investor mimo UK, který vlastní rezidenci ve své zemi → SDLT zahrnuje 2 % non-resident surcharge i 5 % additional property surcharge na celou kupní cenu. Tyto sazby zásadně mění all-in kalkulaci, proto je sledujeme od první minuty.
Hypoteční sazba: 6,5 % interest-only @ 75 % LTV (real-time non-resident BTL rate, květen 2026, kalibrováno na 5 brokery). ICR test 140 % proti stress sazbě 6,7 %.

🎯 Dva pilíře vstupní investice

Pilíř A — £100k all-in (vstupní pásmo) Kupní cena £70–90k · 2-bed terraced/cottage · all-in ≈ £88–97k včetně SDLT (£5,1–5,8k), solicitora (£3k) a přepisu (£5,7k). Cash potřeba 25 % LTV: £32–35k.

Pilíř B — £155k all-in (objemnější vstup) Kupní cena £110–140k · 3-bed terraced/cottage · all-in ≈ £126–159k včetně SDLT (£7,7–10,1k), solicitora (£3k) a přepisu (£5,7k). Cash potřeba 25 % LTV: £44–54k.

Mapa všech 10 nemovitostí

Pilíř A (£100k all-in) Pilíř B (£155k all-in)

📊 Vstupní finanční předpoklady (společné pro obě studie)

FX kurz: 28 Kč / GBP

Solicitor (UK): £3 000

Přepis a poradenství (CZ): 160 000 Kč (£5 714)

Property management: 12 % z hrubého nájmu

Pojištění: £50 / měsíc (£600 / rok)

UK BTL hypotéka: 6,5 % IO @ 75 % LTV (NR)

ICR stress: 140 % nájmu vs 6,7 % IO

Růst nájmu: +5 % p.a.

Růst ceny: +6 % p.a.

Pilíř A — vstupní investice do £100k all-in

5 nemovitostí · 2-bed terraced & cottage · cash potřeba £32–35k · ROI hrubý 7,2–7,8 %

Chilton Street, Monkwearmouth (SR5)

2-bed Terraced · Freehold · Council Tax A · EPC TBC

Cena

£82 500

2,31 mil. Kč

Med. nájem

£580 pcm

16 240 Kč

ROI hrubý

7,18 %

čistý 5,70 %

▼

Tier 1 · Move-in ready, modernizace done

✓ Recently modernised throughout ✓ Newly fitted kitchen ✓ Council Tax A (lowest band) Monkwearmouth (Sunderland Centre area) ⚠ EPC rating TBC – ověření při offer stage

Klíčové vlastnosti

Superb mid-terraced home
Two bedrooms
Updated and modernised throughout
Newly fitted kitchen

Lokalita & profil

Monkwearmouth, severní břeh řeky Wear — historická čtvrť s metro stanicí St Peter's, blízko Stadium of Light a centra. Stabilní nájemnický fond (mladé páry + key workers Sunderland Royal Hospital).

Náklady & cashflow (rok 1, EUR/GBP)

Položka	£	Kč
Kupní cena	82 500	2 310 000
SDLT (NR + AP)	5 775	161 700
Solicitor	3 000	84 000
Přepis & poradenství	5 714	160 000
All-in invest	96 989	2 715 692
Roční hrubý nájem (£580 × 12)	6 960	194 880
− Mgmt 12 %	−835	−23 386
− Pojištění	−600	−16 800
Čistý NOI	5 525	154 700
− Mortgage IO 6,5 % (£61 875 loan)	−4 022	−112 613
Net cashflow rok 1	1 503	42 084

ICR 1,68 ✓ (req. 1,40)

Otevřít na Rightmove ↗

Exeter Street, Pallion (SR4)

2-bed Cottage · Freehold · Council Tax A · EPC TBC

Cena

£74 950

2,10 mil. Kč

Med. nájem

£575 pcm

16 100 Kč

ROI hrubý

7,76 %

čistý 6,15 %

▼

Tier 1 · Best ROI v pilíři A

✓ Immaculate condition ✓ Ready to move into ✓ Single-level cottage (50+ tenants) Pallion – stable West Sunderland ⚠ EPC rating TBC

Klíčové vlastnosti

Immaculate two bedroom mid-terrace cottage
Spacious accommodation
Ready to move into
Accommodation all on one level

Lokalita & profil

Pallion — západní břeh Wear, etablovaná residenční čtvrť s metro stanicí. Single-level cottage je formát atraktivní pro 55+ nájemníky a páry, kteří preferují stabilitu (nižší turnover).

Náklady & cashflow (rok 1)

Položka	£	Kč
Kupní cena	74 950	2 098 600
SDLT (NR + AP)	5 247	146 916
Solicitor	3 000	84 000
Přepis & poradenství	5 714	160 000
All-in invest	88 911	2 489 508
Roční hrubý nájem	6 900	193 200
− Mgmt 12 % + pojištění	−1 428	−39 984
Čistý NOI	5 472	153 216
− Mortgage IO 6,5 % (£56 213 loan)	−3 654	−102 312
Net cashflow rok 1	1 818	50 904

ICR 1,83 ✓

Otevřít na Rightmove ↗

Dene Street, Pallion (SR4)

2-bed Cottage · Freehold · Council Tax A · EPC TBC

Cena

£79 950

2,24 mil. Kč

Med. nájem

£575 pcm

16 100 Kč

ROI hrubý

7,32 %

čistý 5,81 %

▼

Tier 2 · Stabilní volba, méně refurb

✓ Well presented accommodation ✓ Single-level cottage Pallion – stejná čtvrť jako A2 ⚠ EPC rating TBC

Klíčové vlastnosti

Superb mid-terraced cottage
Well presented accommodation
Accommodation all on one level
One reception room + kitchen + bathroom

Lokalita & profil

Stejná lokalita jako Exeter Street A2 — etablovaný residenční Pallion. Tato cottage o £5 000 dražší, ale stejný nájemní benchmark → o 0,4 procentního bodu nižší ROI hrubý. Vhodná jako alternativa pokud A2 odejde.

Náklady & cashflow (rok 1)

Položka	£	Kč
Kupní cena	79 950	2 238 600
SDLT (NR + AP)	5 597	156 716
Solicitor + přepis	8 714	244 000
All-in invest	94 261	2 639 308
Roční hrubý nájem	6 900	193 200
Čistý NOI po nákladech	5 472	153 216
− Mortgage IO 6,5 %	−3 898	−109 144
Net cashflow rok 1	1 574	44 072

ICR 1,72 ✓

Otevřít na Rightmove ↗

Warwick Street, Monkwearmouth (SR5)

2-bed Cottage · Freehold · Council Tax A · EPC TBC

Cena

£79 950

2,24 mil. Kč

Med. nájem

£575 pcm

16 100 Kč

ROI hrubý

7,32 %

čistý 5,81 %

▼

Tier 2 · Investor-friendly cottage

✓ Attractive cottage ✓ Single-level living ✓ "Perfect Opportunity for Investors" Monkwearmouth – stejná čtvrť jako A1 ⚠ EPC rating TBC

Klíčové vlastnosti

Attractive mid-terrace cottage
All on one level
Two bedrooms
Marketed jako investment opportunity

Lokalita & profil

Monkwearmouth — stejná etablovaná čtvrť jako A1 Chilton, jen pár ulic dál. Marketed přímo pro investory, což znamená realistické očekávání nájmu i ze strany agenta. Dobrý kandidát pro klienty, kteří chtějí "no-nonsense" cottage.

Náklady & cashflow (rok 1)

Položka	£	Kč
Kupní cena	79 950	2 238 600
SDLT + náklady	14 311	400 716
All-in invest	94 261	2 639 308
Roční nájem	6 900	193 200
Net cashflow rok 1	1 574	44 072

ICR 1,72 ✓

Otevřít na Rightmove ↗

East View, Castletown

2-bed Terraced · Freehold · Council Tax A · EPC D

Cena

£72 995

2,04 mil. Kč

Med. nájem

£550 pcm

15 400 Kč

ROI hrubý

7,60 %

čistý 6,00 %

▼

Tier 3 · Tenant-in-situ turnkey BTL

✓ Tenant currently in situ — cashflow od day 1 ✓ Lowest entry price v pilíři Castletown – severní fringe, stabilní ⚠ EPC D – upgrade plán doporučen (loft + okna)

Klíčové vlastnosti

Available for sale with current tenant
Two bedroom mid-terraced home
Two good-sized reception rooms
Private yard to the rear

Proč Tier 3 (turnkey BTL)

Nejnižší vstupní cena pilíře a tenant in situ = cashflow od prvního dne, nulový void. EPC D snižuje atraktivitu pro upgrade-conscious tenanty, ale stávající nájemník je stabilní. Doporučujeme rozpočtovat ~£3–4k na cavity wall + loft insulation v rámci 2-letého plánu (přesun na EPC C, MEES compliant pro 2030).

Náklady & cashflow (rok 1, s předpokladem stávajícího nájmu £550)

Položka	£	Kč
Kupní cena	72 995	2 043 860
SDLT (NR + AP)	5 110	143 080
Solicitor + přepis	8 714	244 000
All-in invest	86 819	2 430 932
Roční nájem (£550 × 12)	6 600	184 800
Čistý NOI	5 208	145 824
− Mortgage IO 6,5 %	−3 559	−99 652
Net cashflow rok 1	1 649	46 172

ICR 1,80 ✓

Otevřít na Rightmove ↗

Pilíř B — vstupní investice do £155k all-in

5 nemovitostí · 3-bed terraced & cottage · cash potřeba £44–54k · ROI hrubý 6,2–6,6 %

Bodmin Square, Town End Farm

3-bed End Terrace · Freehold · Council Tax A · EPC C ✓

Cena

£129 950

3,64 mil. Kč

Med. nájem

£775 pcm

21 700 Kč

ROI hrubý

6,29 %

čistý 5,13 %

▼

Tier 1 · EPC C compliant, end-of-terrace prémie

✓ EPC C – compliant pro MEES 2030 ✓ Lawned gardens (přední + zadní) ✓ End of Terrace (prémie nad mid-terrace) ✓ Feature bathroom (4-piece suite) Town End Farm – severozápadní Sunderland

Klíčové vlastnosti

Deceptively spacious end-terraced home
Lawned gardens to front and rear, paved side garden
Lounge which opens to dining room
Feature bathroom with four-piece suite

Proč TOP pick pilíře B

Jediná z 28 finalistů s EPC C explicitně potvrzeným. End-of-terrace s lawned gardens vyhovuje rodinám (delší nájemní cykly, nižší turnover). Town End Farm je SR5/SR6 hranice — typičtí nájemníci jsou hospital workers a Nissan plant employees.

Náklady & cashflow (rok 1)

Položka	£	Kč
Kupní cena	129 950	3 638 600
SDLT (NR + AP)	9 196	257 488
Solicitor + přepis	8 714	244 000
All-in invest	147 860	4 140 080
Roční hrubý nájem	9 300	260 400
Čistý NOI	7 584	212 352
− Mortgage IO 6,5 % (£97 463)	−6 335	−177 380
Net cashflow rok 1	1 249	34 972

ICR 1,42 ✓ (těsně, cushion na rate hike)

Otevřít na Rightmove ↗

Rutland Street, Sunderland (SR4)

3-bed Terraced · Freehold · EPC TBC · garage

Cena

£140 000

3,92 mil. Kč

Med. nájem

£825 pcm

23 100 Kč

ROI hrubý

6,23 %

čistý 5,11 %

▼

Tier 1 · Hospital catchment, modern bath

✓ Modern bathroom ✓ Garage (rare v této cenové kategorii) ✓ Kitchen / diner SR4 – walking distance Sunderland Royal Hospital ⚠ EPC TBC

Klíčové vlastnosti

Three bedrooms
Kitchen / diner
Modern bathroom
Garage (off-street parking solved)

Profil nájemnického fondu

Sunderland Royal Hospital catchment — junior doctors, nurses, biomedical staff (vždy roční smlouvy). Vyšší nájemní benchmark £825 pcm reflektuje 3-bed s garáží + moderní koupelnou. Solidní long-hold pick.

Náklady & cashflow (rok 1)

Položka	£	Kč
Kupní cena	140 000	3 920 000
SDLT (NR + AP)	10 100	282 800
Solicitor + přepis	8 714	244 000
All-in invest	158 814	4 446 792
Roční hrubý nájem	9 900	277 200
Čistý NOI	8 112	227 136
− Mortgage IO 6,5 %	−6 825	−191 100
Net cashflow rok 1	1 287	36 036

ICR 1,41 ✓ (na limitu)

Otevřít na Rightmove ↗

Westwood Street, St Gabriel's (SR4)

3-bed Cottage · Freehold · Council Tax A · EPC TBC

Cena

£130 000

3,64 mil. Kč

Med. nájem

£775 pcm

21 700 Kč

ROI hrubý

6,29 %

čistý 5,13 %

▼

Tier 2 · Premium cottage, single-level

✓ Double-fronted cottage (vzácný formát) ✓ All accommodation on one level ✓ Fitted kitchen / diner St Gabriel's – pedestrianised, klidná oblast ⚠ EPC TBC

Klíčové vlastnosti

Double-fronted mid-terraced cottage
Accommodation all on one level
3 bedrooms
Fitted kitchen / diner

Proč Tier 2

Double-fronted cottage je formát vyšší kvality než klasický mid-terrace, ale 3-bed v cottage formátu znamená často malé ložnice. Vhodné pro starší páry / single-level lifestyle. Na pedestrianised street — vyšší appeal pro rodiny s dětmi.

Náklady & cashflow (rok 1)

Položka	£	Kč
Kupní cena	130 000	3 640 000
SDLT (NR + AP)	9 200	257 600
Solicitor + přepis	8 714	244 000
All-in invest	147 914	4 141 592
Roční hrubý nájem	9 300	260 400
Čistý NOI	7 584	212 352
− Mortgage IO 6,5 %	−6 338	−177 464
Net cashflow rok 1	1 247	34 916

ICR 1,42 ✓

Otevřít na Rightmove ↗

Nora Street, Sunderland (SR4)

3-bed Terraced · Freehold · 2 bathrooms · EPC TBC · tenant in situ

Cena

£110 000

3,08 mil. Kč

Med. nájem

£700 pcm

19 600 Kč

ROI hrubý

6,64 %

čistý 5,37 %

▼

Tier 3 · Tenant-in-situ BTL portfolio piece

✓ Tenants currently situated ✓ Marketed jako BTL opportunity ✓ 2 bathrooms (rare v 3-bed terrace) ✓ Lowest entry v pilíři B ⚠ EPC TBC

Klíčové vlastnosti

Buy-to-Let opportunity
Tenants currently situated
Likely to attract enquiries from serious investors & developers
Well maintained property

Proč Tier 3

Operativní BTL od day 1 — žádná void perioda, žádné letting agent fee na first tenant. Vstupní cena £110k je nejnižší v pilíři B → nejvyšší ROI hrubý (6,64 %). Dvě koupelny dělají dům atraktivnější pro spolubydlící (3 unrelated) nebo rodinu.

Náklady & cashflow (rok 1)

Položka	£	Kč
Kupní cena	110 000	3 080 000
SDLT (NR + AP)	7 700	215 600
Solicitor + přepis	8 714	244 000
All-in invest	126 414	3 539 592
Roční hrubý nájem	8 400	235 200
Čistý NOI	6 792	190 176
− Mortgage IO 6,5 %	−5 363	−150 164
Net cashflow rok 1	1 430	40 040

ICR 1,52 ✓

Otevřít na Rightmove ↗

Fordfield Road, Sunderland (SR4)

3-bed Terraced · Freehold · Council Tax A · EPC TBC · RENTED

Cena

£110 000

3,08 mil. Kč

Med. nájem

£700 pcm

19 600 Kč

ROI hrubý

6,64 %

čistý 5,37 %

▼

Tier 3 · Landlord-to-landlord, currently rented

✓ Currently rented & producing income ✓ Landlord-to-landlord deal (zkušený seller) ✓ Well presented mid-terrace ⚠ "Investor buyer only" – not vacant possession ⚠ EPC TBC

Klíčové vlastnosti

Well-presented mid-terrace house
Fitted kitchen
Good size lounge & separate dining room
Three bedrooms

Proč Tier 3

Landlord-to-landlord prodej znamená, že seller je investor sám. Tenant je obvykle stabilní (landlord ho neprodává kvůli problémovému nájemníkovi, ale kvůli portfolio rebalancing nebo retirement). Nutný survey + disclosure tenant historie přes solicitor.

Náklady & cashflow (rok 1)

Položka	£	Kč
Kupní cena	110 000	3 080 000
SDLT (NR + AP)	7 700	215 600
Solicitor + přepis	8 714	244 000
All-in invest	126 414	3 539 592
Roční hrubý nájem	8 400	235 200
Čistý NOI	6 792	190 176
− Mortgage IO 6,5 %	−5 363	−150 164
Net cashflow rok 1	1 430	40 040

ICR 1,52 ✓

Otevřít na Rightmove ↗

📐 SDLT non-rezident + Additional Property — jak počítáme

Pro zahraničního investora, který už vlastní rezidenci ve své zemi, se na celou kupní cenu skládají tři vrstvy daní:

1. Standardní SDLT (residential, England)

Pásmo	Sazba
£0 – 125 000	0 %
£125 001 – 250 000	2 %
£250 001 – 925 000	5 %
£925 001 – 1 500 000	10 %
nad £1 500 000	12 %

2. Non-Resident Surcharge (NRSDLT)

+2 % na celou kupní cenu, pokud kupující strávil v UK méně než 183 dní za posledních 12 měsíců před transakcí.

3. Additional Property Surcharge

+5 % na celou kupní cenu, pokud kupující již vlastní jinou nemovitost kdekoli na světě (rezidenci ve své zemi se započítává).

Příklad: £140 000 (Pilíř B horní hranice)

Standardní SDLT (£15 000 × 2 %)	£300
Non-Resident (£140 000 × 2 %)	£2 800
Additional Property (£140 000 × 5 %)	£7 000
SDLT celkem	£10 100

Důsledek: efektivní SDLT sazba na £140k = 7,2 %. Na £82,5k = 7,0 %. Pro non-rezidentního investora s AP je SDLT podstatná položka, kterou je nutné započítat do all-in od první minuty — jinak ROI z brokerské nabídky vypadá hezčí, než ve skutečnosti je.

🏠 Comparable nájmy v Sunderlandu (květen 2026)

Nájemní benchmarky vychází z HomeLet, Zoopla a OnTheMarket data za období Q1 2026, kalibrováno per čtvrť.

Čtvrť	2-bed terrace	3-bed terrace	Note
Monkwearmouth (SR5)	£575–600	£775–825	centrální, metro
Pallion (SR4)	£550–600	£725–800	etablované, metro
St Gabriel's (SR4)	£575–625	£750–800	klidné, rodinné
Sunderland Hospital area (SR4)	£600–650	£800–875	premium NHS catchment
Castletown / Town End Farm (SR5)	£525–575	£725–800	severní fringe, Nissan workers

Růst nájmů Tyne & Wear za posledních 12 měsíců: +6,8 % (HomeLet Rental Index, březen 2026). Konzervativní forecast +5 % p.a. v naší cashflow analýze.

ICR test (140 % nájmu vs 6,7 % stress IO):

£82,500 @ 75 % LTV = loan £61,875 → req. nájem ≥ £484 pcm. Náš £580 → cushion +20 %.
£140,000 @ 75 % LTV = loan £105,000 → req. nájem ≥ £822 pcm. Náš £825 → na limitu, doporučujeme stress-testovat při refi.

📋 Filtry & metodika výběru — co jsme dělali

Vstupní pool

Rightmove polygon Sunderland (vlastní drawn area, Hendon vyloučen — historicky nejhorší čtvrť severovýchodu) → 68 listingů 2-bed pod £90k a 96 listingů 3-bed mezi £110–140k.

Filter chain (povinný — celkem ano)

Tenure = freehold (žádný leasehold s ground rent / service charge)
Property type ∈ {terraced, town house, cottage, end of terrace} (NE semi-detached, NE flat, NE bungalow)
Bedrooms = 2 (pilíř A) / 3 (pilíř B)
Garden + parking (on-street OK)
Ready-to-move (NE "needs work", "personalisation needed", "cash buyers only")

Filter chain (vyloučení)

Auction (iAmSold, GOTO Online Auction, Modern Method of Auction, Allsop)
HMO ("4+ letting rooms", "5-bed converted")
Shared ownership / off-plan / fractional
Non-standard construction (concrete, pre-fab, BISF, Wimpey No-Fines)

Po filtrech

Pilíř A: 16 finalistů → top 5 dle kombinace condition (ready / immaculate / modernised), location quality, ROI hrubý a Council Tax band (preferujeme A pro low overhead).

Pilíř B: 28 finalistů → top 5 dle stejných kritérií + bonus za EPC C explicitně potvrzený (Bodmin Square 1B) a tenant-in-situ (Nora Street 4B, Fordfield Road 5B).

Tier rozdělení

Tier 1 — Move-in ready, refurb hotový, žádné nutné práce. Pro investora který chce "set & forget".
Tier 2 — Stabilní volba, lehká kosmetika k zvážení (decor, floor coverings). Pro investora který chce drobnou value-add.
Tier 3 — Tenant-in-situ / RENTED. Cashflow od day 1, nulový void. Pro portfolio investora který chce passive landlord-to-landlord deal.

Doporučení & shrnutí pro klienta

Sunderland v cenovém pásmu £70–140k je zajímavý vstupní trh pro UK BTL investora, který hledá první nebo druhou nemovitost s reálným cashflow už v prvním roce. Kombinace nízké vstupní ceny, Council Tax A (£1 460 / rok průměr) a stabilního nájemního fondu (Sunderland Royal Hospital, Nissan plant Washington, University of Sunderland) dává předvídatelný BTL profil bez spekulativního růstu.

Pro pilíř A (£100k all-in) doporučujeme Exeter Street (2A) jako nejlepší ROI a immaculate condition, případně East View Castletown (5A) pro investora, který oceňuje tenant-in-situ a je ochotný v 2-letém horizontu zafinancovat upgrade EPC D → C.

Pro pilíř B (£155k all-in) stojí v top picks Bodmin Square (1B) jako jediná s explicitním EPC C — to je významné při výhledu na MEES regulaci 2030. Pro yield-focused investora pak Nora Street (4B) nebo Fordfield Road (5B) s cashflowem od prvního dne.

Co tato studie ukazuje:

Reálnou cashflow analýzu pro non-UK rezidenta (vč. NR + AP surcharge), ne marketingové "yield" claims agentů.
ICR test 140 % proti 6,7 % stress sazbě — všech 10 nemovitostí prochází, dvě těsně (1,41–1,42).
Tier rozdělení podle profilu investora (move-in ready vs. tenant-in-situ vs. light value-add).
Transparentní nakládání s neznámými proměnnými (EPC TBC) — neslibujeme to, co neumíme ověřit ze search results.

Další kroky pro investora se serióznou intencí: Zoom konzultace (45 min) → upřesnění rozpočtu, residency statusu, growth vs yield preference → individualizovaný dashboard s recurring update 2× týdně → onboarding na UK BTL hypotéku přes broker network.

📅 Rezervovat Zoom konzultaci