Na první pohled může atraktivně působit téměř každá nemovitost. Moderní interiér, nové vybavení nebo profesionální fotografie ale ještě neznamenají, že jde o dobrou investici. Rozhodující jsou hlavně čísla, lokalita a dlouhodobá poptávka po bydlení.
Právě zde investoři často chybují. Nemovitost vybírají podle emocí a vzhledu místo toho, aby posuzovali její potenciál v horizontu několika let.
Lokalita je důležitější než samotný byt
Mezi nejdůležitější faktory patří lokalita. Nejde však pouze o prestižní adresu nebo centrum města. Důležité je především:
- kolik lidí se do lokality stěhuje,
- dlouhodobá poptávka po nájemním bydlení,
- dostupnost pracovních příležitostí v okolí,
- kvalita dopravní a občanské infrastruktury.
Velmi často se ukazuje, že nejstabilnější investice nevznikají v luxusních čtvrtích, ale v běžných lokalitách, kde lidé chtějí skutečně žít a dlouhodobě bydlet.
Výnos musí dávat smysl
Mnoho investorů sleduje především cenu nemovitosti. Ve skutečnosti je ale důležitější poměr mezi pořizovací cenou a očekávaným nájmem.
Při hodnocení je vhodné započítat:
- očekávaný nájem,
- náklady na správu,
- běžnou údržbu a opravy,
- pojištění,
- případné období bez nájemníka.
Teprve po zohlednění všech nákladů lze stanovit reálný čistý výnos investice.
Pozor na garantované výnosy
Pokud někdo slibuje vysoký garantovaný výnos bez rizika, je na místě zvýšená obezřetnost. U klasických nemovitostí je výnos vždy závislý na trhu a skutečné poptávce po bydlení.
Z vlastní zkušenosti dávám přednost běžným bytům a řadovým domům v lokalitách s dlouhodobou poptávkou. Výnos zde stojí na reálném trhu, nikoliv na marketingových slibech.
Správa nemovitosti ovlivňuje výsledek
Dobrá nemovitost může být špatnou investicí ve chvíli, kdy nefunguje správa. Nájemník, opravy, komunikace nebo obsazenost mají přímý vliv na výsledný výnos.
Proto mnoho investorů řeší nejen samotný nákup, ale i to, kdo se bude o nemovitost starat. Kvalitní správa často rozhoduje o tom, zda investice bude dlouhodobě fungovat.
Proč někteří investoři hledají nemovitosti v Anglii
Řada investorů dnes hledá příležitosti i mimo Českou republiku. Důvodem bývají vysoké pořizovací ceny nemovitostí a nižší výnosnost některých lokalit.
Například v severní Anglii lze stále najít oblasti, kde poměr mezi pořizovací cenou, nájemným a poptávkou po bydlení vychází zajímavěji než v mnoha českých městech. Výhodou může být také příjem v britských librách a dlouhodobě fungující nájemní trh.
Zásadní je však znalost konkrétní lokality. Rozdíl mezi kvalitní a problematickou investicí může představovat jen několik ulic.
Na co se zaměřit při výběru investiční nemovitosti
Dobrá investiční nemovitost není nutně ta nejhezčí nebo nejmodernější. Je to ta, která:
- má stabilní poptávku po nájemním bydlení,
- nabízí rozumný poměr mezi cenou a výnosem,
- generuje realistický výnos,
- má potenciál fungovat dlouhodobě.
Emoce při investování často škodí. Data, zkušenosti a kvalitní správa naopak pomáhají dělat rozhodnutí, která budou dávat smysl i za několik let.
Pokud zvažujete investici do nemovitosti a chcete posoudit její potenciál z pohledu výnosu, lokality i možných rizik, rád vám ukážu konkrétní možnosti a pomohu vám vyhodnotit, zda daná investice odpovídá vašim cílům.
