„Jak se pořád zpřísňují nároky na zateplení, jaké náklady mi to do budoucna přinese? Vy tam u nemovitostí píšete C s potenciálem B — to je ten štítek, že?“
Tuhle otázku slyším při hovorech s klienty možná nejčastěji ze všech technických témat. A je to dobrá otázka. Když kupujete byt v Anglii jako investici, nechcete za pár let dostat dopis, že musíte investovat statisíce do zateplení, jinak nesmíte pronajímat. Pojďme si tedy jednou provždy vyjasnit, co ten energetický štítek znamená, jaká pravidla se skutečně chystají a jak se na to dívám při výběru nemovitostí pro klienty.
Co je EPC a proč všichni řeší písmeno C
EPC (Energy Performance Certificate) je britská obdoba našeho energetického štítku. Hodnotí, jak je nemovitost úsporná — na stupnici od A (nejúspornější) po G (nejméně). Certifikát platí zpravidla 10 let a je povinný při pronájmu i prodeji.
Dnes musí mít nemovitost k pronájmu minimálně štítek E. To je poměrně nízká laťka a splní ji drtivá většina bytů. Co se ale mění — a proč se na to klienti ptají — je posun téhle laťky nahoru na C.
Zjednodušeně: písmeno C se z „hezkého bonusu“ stává podmínkou toho, abyste směli byt vůbec pronajímat. Proto ho řeším u každé nemovitosti, kterou klientům nabízím, a proto u nich uvádím i potenciál, na jaké písmeno se dá štítek reálně dostat.
Časová osa: co a odkdy platí
Tady je potřeba oddělit fámy od toho, co britská vláda skutečně potvrdila (naposledy na konci roku 2025):
- Od roku 2028 bude štítek C povinný pro nové nájemní smlouvy — tedy když do bytu berete nového nájemníka.
- Od roku 2030 bude štítek C povinný pro všechny nájmy — i pro ty stávající, které běží už dnes.
Není to tedy tak, že by ze dne na den nesměl nikdo nic pronajímat. Je to postupný náběh a máte několik let na přípravu. U novostaveb a moderních bytů, které tvoří většinu toho, co klientům nabízím, navíc bývá štítek C splněn už z principu — jsou stavěné podle současných norem.
Nejdůležitější věc, kterou většina lidí nezná: strop nákladů
Tohle je informace, která obavu „a co když mě to bude stát majlant“ většinou uklidní úplně nejvíc.
Vláda potvrdila strop nákladů £10 000 na jednu nemovitost. Znamená to, že pokud do zvýšení úspornosti investujete až tuto částku a byt přesto na C nedosáhne, můžete si zaregistrovat výjimku platnou 10 let a pronajímat dál. Nejde tedy o bezednou povinnost — je jasně ohraničená.
A teď to hlavní: u typického bytu, který dnes kupuji pro klienty, se k £10 000 ani zdaleka nepřiblížíme. Posun štítku o pár bodů většinou znamená úplně obyčejné věci.
Kolik reálně stojí posun z D na C
Když je byt těsně pod hranicí — řekněme na D kousek od C — bývá cesta nahoru překvapivě levná. Z praxe jde nejčastěji o kombinaci těchto opatření:
- Úsporné LED žárovky a chytrý termostat — pár desítek liber, a přitom to štítku přidá body.
- Zateplení půdy / stropu — obvykle v řádu pár stovek liber, jedno z nákladově nejefektivnějších opatření vůbec.
- Nový výpočet certifikátu. Metodika hodnocení se navíc bude aktualizovat. U nemovitosti, která je fakticky úsporná, ale má starší certifikát, někdy stačí nechat vystavit nový a byt se do C dostane i bez stavebních zásahů.
Jinými slovy — u dobře vybrané nemovitosti nemluvíme o rekonstrukci, ale o pár stovkách liber a administrativě. To je rozdíl, kvůli kterému má smysl řešit štítek už při nákupu, ne až v roce 2029.
Plyn, elektřina a kam to celé směřuje
S energetickými normami souvisí i otázka, kterou dostávám ve stejném dechu: „Nebudou po mně chtít vyhodit plyn a přejít všechno na elektřinu?“
Zatím to nevypadá, že by se chystal plošný zákaz plynu ve stávajících bytech. Trend je nicméně jasný: u nemovitostí k pronájmu se od plynu postupně ustupuje. Plynové krby bývají dnes už často zaslepené a odpojené, vaří se na elektřině a plyn se obecně stává spíš přežitkem. Z pohledu investora to není špatná zpráva — méně plynových zařízení znamená méně povinných revizí, kontrol a s tím spojených nákladů. A podle zpětné vazby od klientů, kteří mají byty čistě na elektřinu, se účty za energie od plynových liší jen minimálně, pokud vůbec.
Jak k štítku přistupuji při výběru nemovitostí
Tohle je asi nejpraktičtější část. Když pro klienta vybírám byt, energetický štítek řeším z jednoho prostého důvodu: chci, aby měl klid nejen dnes, ale i po roce 2030.
Proto u nemovitostí sleduji nejen aktuální písmeno, ale hlavně potenciál — kam se štítek dá reálně dostat a za kolik. Odtud to moje „C s potenciálem B„. Znamená to, že byt buď už na C je, nebo je od něj krůček a jednoduchými kroky se na něj (často i výš) dostane. Nemovitosti, kde by cesta na C znamenala nákladnou rekonstrukci, klientům prostě nedávám — nedávají smysl.
Pro vás jako investora to má tři konkrétní důsledky:
- Klidný nájem. Byt splňuje normy a nehrozí, že byste ho jednoho dne nesměli pronajímat.
- Snadnější prodej. Až budete jednou byt prodávat, štítek C je standard, který kupující očekává — a nemovitost s dobrým štítkem se prodává rychleji.
- Předvídatelné náklady. Žádné nemilé překvapení v podobě povinné investice, se kterou jste nepočítali.
Co si z toho odnést
Energetické normy v Británii se zpřísňují — to je fakt. Ale pro investora, který nakupuje s rozmyslem, to není hrozba, spíš naopak. Kdo dnes koupí byt, který normy 2030 splňuje nebo je k nim blízko, má o starost méně a do budoucna náskok před těmi, kdo to řešit nebudou.
To podstatné se dá shrnout do tří vět. Štítek C bude povinný pro nové nájmy od 2028 a pro všechny od 2030. Náklady jsou stropované na £10 000 a u dobře vybraného bytu jdou reálně do stovek liber. A pokud řešíte štítek už při nákupu, celé téma se pro vás mění z rizika na obyčejnou položku na checklistu.
Pokud o investici do britské nemovitosti teprve přemýšlíte a chcete se v tématu nejdřív v klidu zorientovat, stáhněte si můj e-book Investice do britských nemovitostí — bez marketingu a iluzí. Shrnuju v něm to, co bych sám chtěl vědět před první koupí — včetně rozdílu mezi řadovým domem a bytem, na který spousta investorů doplatí. Je zdarma a k ničemu vás nezavazuje, protože dobrá investice nezačíná nákupem, ale porozuměním.
