Zaplatíte plnou cenu za řadový dům v Anglii a přesto kupujete se slevou

Průměrná cena nemovitosti v Británii vzrostla od roku 2007 z 5 201 701 Kč (184 131 GBP) na 7 875 648 Kč (278 784 GBP). To je plus 51 % za necelých 19 let. Vypadá to jako přesně ten typ růstu, na který jsou čeští investoři zvyklí z domácího trhu.

Jenže těch 5,2 milionu korun z roku 2007 dnes nemá stejnou hodnotu jako 5,2 milionu korun v roce 2026. Peníze z roku 2007 měly podstatně větší kupní sílu. Ne proto, že by se stalo něco zvláštního s librou nebo s korunou samotnou, ale prostě proto, že za devatenáct let inflace odkrojila kus z toho, co si za ně koupíte.

Když se cena z roku 2007 přepočítá na dnešní peníze podle britské inflace (Bank of England, index RPI), dostanete se výrazně přes 9 milionů korun. Podle propočtu realitního analytika Christophera Watkina to vychází na 9 076 979 Kč (321 309 GBP). To je o 1 201 331 Kč (42 525 GBP) víc, než kolik dnes stojí průměrná nemovitost ve skutečnosti. Jinými slovy, v reálné kupní síle je nemovitost v Anglii dnes zhruba o 13 % levnější než před devatenácti lety, i když nominální cena na papíře vypadá o polovinu vyšší.

Obě čísla jsou pravdivá zároveň. Cena v korunách i librách šla nahoru. Hodnota v tom, co si za tu cenu skutečně koupíte, zůstala stejná nebo klesla. Zaplatíte tedy dnešní, plnou tržní cenu. A přesto kupujete se slevou proti tomu, co byste za stejnou nemovitost zaplatili v roce 2007, kdyby si tehdejší cena udržela svou kupní sílu.

Proč to většina investorů z Česka nečeká

Tady doma jsme zvyklí na jiný příběh. Nemovitost, kterou koupíte dnes, má být za deset let dvakrát tak drahá. Tenhle scénář slýcháme od investorů pořád, a na českém trhu to skutečně dlouho fungovalo. V Británii ale trh s nemovitostmi neroste podle stejné logiky. Je to starší, hlouběji rozvinutý a regulovanější trh, kde ceny v mnoha regionech dlouhodobě sotva drží krok s inflací.

To ale neznamená, že tam není co získat. Znamená to jen, že se teď v Anglii nekupuje sázka na skokové zdvojnásobení ceny, ale klasický řadový dům, který je silně pod svou reálnou hodnotou, ve chvíli, kdy se potkávají všechny fundamenty najednou: cena neodpovídá tomu, kam by ji dostala inflace, nájmy rostou a institucionální kapitál se do segmentu teprve začíná hrnout.

Chytré peníze to vidí stejně

Tenhle rozdíl mezi nominální a reálnou cenou nevidí jenom analytici jako Christopher Watkin. Vidí ho i institucionální investoři, penzijní fondy, realitní fondy a rodinné kanceláře, kteří v posledních čtvrtletích nalévají do britského nájemního bydlení rekordní objemy kapitálu. Jen ve druhém čtvrtletí 2026 přiteklo do britského segmentu Build to Rent přes 2,2 miliardy liber (přes 62 miliard Kč), což je nejsilnější druhé čtvrtletí v historii tohoto trhu.

Nejde jim přitom primárně o růst ceny nemovitosti. Jde jim o výnos. V regionálních městech jako Manchester, Birmingham, Newcastle, Sunderland nebo Leeds se hrubé nájemní výnosy pohybují mezi 5 a 7 procenty, zatímco dluhopisy a jiné konzervativní nástroje nabízí podstatně méně. A tenhle výnos roste, protože nájmy v posledních letech stoupají rychleji než ceny nemovitostí. Instituce tak v praxi dělají přesně to, co ukazuje graf nominální versus reálné ceny: kupují za cenu, která v reálu neodpovídá tomu, co ta nemovitost skutečně vynáší.

Proč právě teď a proč právě tady

Kromě cenového rozdílu má nákup řadového domu v Anglii ještě jeden rozměr, který se do jednoho čísla tak snadno nevejde, ale pro portfolio má podobnou váhu. Nemovitost mimo eurozónu, v jiné měně, než je koruna nebo euro, znamená rozkročení mezi dvěma různými měnovými a hospodářskými bloky, uvnitř Evropské unie i mimo ni. Když se koruně nebo euru nedaří, libra se chová jinak, a naopak.

K tomu přistupuje otázka politické stability. Velká Británie má nepřerušenou demokratickou tradici delší, než jakou má za sebou Španělsko, kde diktatura skončila teprve v roce 1975, natož jakýkoli stát na Arabském poloostrově. Pro investora, který přemýšlí v horizontu dvaceti nebo třiceti let, to není jenom detail. Je to jeden z důvodů, proč se do britských nemovitostí právě teď hrne i institucionální kapitál zmíněný výše, a proč dává smysl přesunout část majetku mimo domácí trh.

Co si z toho odnést

Než začnete počítat návratnost investice do nemovitosti, ověřte si, jestli počítáte s nominální, nebo s reálnou hodnotou peněz. A pokud vidíte, že institucionální kapitál teče právě do segmentu, kde je tenhle rozdíl mezi cenou a reálnou hodnotou největší, není to náhoda. Je to signál, že teď je dobrý moment koupit nemovitost, která na papíře stojí plnou cenu, ale ve skutečnosti ji kupujete se slevou, v zemi, která navíc rozkládá vaše riziko mimo eurozónu.

Zdroje: Nationwide House Price Index (průměrná cena nemovitosti ve Velké Británii: 3. čtvrtletí 2007 = 184 131 GBP, 2. čtvrtletí 2026 = 278 784 GBP). Propočet reálné hodnoty na základě RPI indexu Bank of England, Christopher „Stato“ Watkin, realitní analytik. Objem investic do Build to Rent za Q2 2026 a regionální nájemní výnosy, VLS Property Partners a PropertyNews. Přepočty GBP/CZK kurzem 28,25 Kč za 1 GBP (k 15. 9. 2026).