Když se mě někdo zeptá, kolik potřebuje na investiční byt v Anglii, můžu odpovědět jednou větou: kupní cena plus zhruba deset až dvanáct procent navrch. Jenže ta jedna věta nikomu nepomůže se rozhodnout. Proto v tomhle článku rozeberu celý rozpočet položku po položce, na modelovém bytě za 4 425 000 Kč (150 000 £), a to včetně daně, na které český investor zaplatí víc než Brit, ale taky včetně legální cesty, jak z ní velkou část ušetřit.
Kupní cena je zhruba 90 % toho, co zaplatíte
Inzerovaná cena nemovitosti je základ rozpočtu, ne jeho konec. K ní se přidává převodová daň (Stamp Duty), právní služby, technický průzkum, poplatek katastru, převod peněz do liber a první výdaje po převzetí. U typického investičního bytu v ceně 3 až 6 milionů korun počítejte, že tyhle položky dohromady udělají 10 až 12 % kupní ceny. Zdaleka největší z nich je daň, takže začneme u ní.
Stamp Duty: proč Čech platí víc než Brit a o kolik
Stamp Duty Land Tax (SDLT) je jednorázová daň z koupě nemovitosti v Anglii a Severním Irsku. Platí ji kupující po dokončení převodu a její výše závisí na třech věcech: na ceně nemovitosti, na tom, kolik nemovitostí už vlastníte, a na tom, jestli jste daňový rezident Británie.
Základní sazby jsou pro všechny stejné. K nim se ale přičítají dvě přirážky:
5 % za další nemovitost. Platí se, pokud po koupi budete vlastnit víc než jednu nemovitost, a počítá se to celosvětově. Byt v Praze nebo chata v Beskydech se počítají úplně stejně jako dům v Londýně.
2 % pro nerezidenty. Platí ji každý, kdo v Británii nestrávil aspoň 183 dní za posledních 12 měsíců před koupí. Tedy prakticky každý český a slovenský investor.
Výsledná tabulka pro typického českého investora, který už doma něco vlastní, vypadá takhle:
Část kupní ceny | Základní sazba | + další nemovitost | + nerezident | Celkem pro vás |
|---|---|---|---|---|
do 125 000 £ | 0 % | 5 % | 2 % | 7 % |
125 001 až 250 000 £ | 2 % | 5 % | 2 % | 9 % |
250 001 až 925 000 £ | 5 % | 5 % | 2 % | 12 % |
U modelového bytu za 4 425 000 Kč (150 000 £) to znamená daň 324 500 Kč (11 000 £). To není drobnost a je potřeba s ní počítat od začátku, protože se platí do 14 dnů od dokončení převodu a nejde ji schovat do hypotéky.
Daň se počítá po pásmech, ne z celé částky
Tohle je omyl, který vidím často. Tabulka nahoře neznamená, že když koupíte byt za 130 000 £, zaplatíte 9 % z celé ceny. Sazba se vždycky vztahuje jen na tu část ceny, která spadá do daného pásma, stejně jako u české daně z příjmu.
Konkrétně u bytu za 3 835 000 Kč (130 000 £):
z prvních 125 000 £ zaplatíte 7 %, tedy 258 125 Kč (8 750 £)
z 5 000 £ nad hranicí zaplatíte 9 %, tedy 13 275 Kč (450 £)
celkem 271 400 Kč (9 200 £), což je efektivně 7,08 % z ceny
Překročení hranice pásma tedy není žádný daňový skok. Nemá smysl uměle tlačit cenu pod 125 000 £ kvůli strachu z „vyšší daně“. Dražší byt v lepší lokalitě s lepším nájemníkem vydělá rozdíl mnohonásobně.
Kdy platíte jen 2 %: koupě první nemovitosti
A teď to nejzajímavější. Pětiprocentní přirážka se platí za další nemovitost. Kdo nevlastní žádnou nemovitost nikde na světě, platí jen základní sazby plus 2 % za nerezidenta. U bytu za 4 425 000 Kč (150 000 £) je to 103 250 Kč (3 500 £) místo 324 500 Kč (11 000 £). Úspora 221 250 Kč (7 500 £).
V praxi toho investoři využívají tak, že nemovitost koupí člen rodiny, který ještě nic nevlastní. Nejčastěji zletilé dítě. Dává to smysl hned dvakrát: jednak je úspora okamžitá, jednak dítě jednou nemovitost stejně zdědí, a takhle se ji od začátku učí obsluhovat. Vlastní jménem, vidí výpisy, řeší se správcem drobnosti. Z mé zkušenosti je to jedna z nejlepších škol hospodaření, jakou můžete potomkovi dát, a má reálnou motivaci se starat, protože je to jeho majetek.
Dvě věci je ale potřeba říct na rovinu:
Na manžela nebo manželku to nefunguje. Britský finanční úřad posuzuje manžele a registrované partnery jako jednu osobu. Pokud jeden z manželů vlastní jakoukoli nemovitost kdekoli na světě, přirážka se platí, i když kupuje druhý z manželů sám na sebe. Výjimkou je jen trvalé odloučení. U nesezdaných partnerů to naopak funguje, ti se posuzují každý zvlášť.
Koupě na dítě je skutečný převod majetku, ne papírová formalita. Byt patří dítěti se vším všudy. A je fér dodat, že dítě tím vyčerpá svoji budoucí výhodu prvokupce: až si jednou bude kupovat vlastní bydlení, bude už „vlastníkem další nemovitosti“ se vším, co k tomu patří. Tohle je rozhodnutí, které se vyplatí promyslet v kontextu celé rodiny, ne jen jedné transakce.
Ještě jedno upozornění, aby nedošlo k záměně: Británie má i zvláštní úlevu pro prvokupce (0 % až do 300 000 £), ale ta platí jen pro toho, kdo v nemovitosti bude sám bydlet. Na investiční byt s nájemníkem se nevztahuje. To, o čem píšu výše, není tahle úleva, ale prosté nezaplacení přirážky za další nemovitost, a to u investičního bytu funguje.
Nemovitosti do 40 000 £: daň nulová, rozum na prvním místě
Pro úplnost: u nemovitostí s cenou do 1 180 000 Kč (40 000 £) se SDLT neřeší vůbec, transakce se finančnímu úřadu ani nehlásí. A ano, v některých městech na severu Anglie se za tuhle cenu reálně dají koupit byty.
Já se jim vyhýbám a klientům je nedoporučuji. Nemovitost za 35 000 £ je za tu cenu z nějakého důvodu: špatná lokalita, problémoví nájemníci, dům v úpadku. A hlavně, náklady na provoz jsou absolutní, ne procentní. Nový kotel, oprava střechy nebo urvaná klika stojí u bytu za 35 000 £ úplně stejně jako u bytu za 150 000 £. Jenže u levného bytu s nízkým nájmem vám jedna taková oprava smaže zisk za několik měsíců, zatímco u dražšího ji nájem vstřebá. Nulová daň je hezká, ale nekupujete daňovou úlevu, kupujete nemovitost.
Právník, průzkum, katastr: menší položky, bez kterých to nejde
Zbytek vstupních nákladů je proti dani drobnost, ale je dobré vědět, co je co:
Položka | K čemu je | Obvyklá cena |
|---|---|---|
Solicitor (conveyancing) | Právník, který provede celý převod. Bez něj koupě v Anglii neproběhne | 11 800 až 44 300 Kč (400 až 1 500 £) |
Příplatek za leasehold | Většina bytů se prodává jako leasehold, kontrola smlouvy je pracnější | 5 900 až 8 900 Kč (200 až 300 £) |
Searches | Právní prověrky: plány v okolí, záplavové zóny, odvodnění | 7 400 až 13 300 Kč (250 až 450 £) |
Survey (RICS Level 2) | Technický průzkum stavu. Při koupi na dálku bych ho nikdy nevynechal | 11 800 až 29 500 Kč (400 až 1 000 £) |
Land Registry | Zápis vlastnictví do katastru | 3 000 až 4 400 Kč (100 až 150 £) |
Co je leasehold a proč se ho nemusíte bát, jsem popsal v samostatném článku. A počítejte s tím, že vás solicitor prožene důkladnou kontrolou původu peněz, o té jsem psal v článku o AML.
Náklady, na které se zapomíná
Tři položky, které v žádném inzerátu nenajdete:
Převod peněz do liber. Při částkách kolem 4 až 5 milionů korun udělá rozdíl mezi kurzem banky a specializované směnárny klidně 30 až 50 tisíc korun. Vyplatí se to řešit předem, ne na poslední chvíli.
Vybavení bytu. Byty se v Anglii pronajímají zařízené i nezařízené podle lokality a typu nájemníka. Pokud se zařizuje, počítejte s 60 000 až 90 000 Kč (2 000 až 3 000 £).
Rezerva na rozjezd. Mezi převzetím bytu a prvním nájmem uběhne obvykle pár týdnů. Pojištění, energie a council tax mezitím běží. Držte si rezervu aspoň dvou měsíčních nájmů.
Modelový propočet: byt za 4,4 milionu od začátku do konce
Český investor, který už doma vlastní nemovitost, kupuje byt za 4 425 000 Kč (150 000 £) na severu Anglie:
Položka | Kč | £ |
|---|---|---|
Kupní cena | 4 425 000 | 150 000 |
Stamp Duty (7 % / 9 %) | 324 500 | 11 000 |
Solicitor vč. leasehold příplatku a searches | 59 000 | 2 000 |
Survey RICS Level 2 | 17 700 | 600 |
Land Registry | 4 425 | 150 |
Převod měny (rozdíl kurzu) | 29 500 | 1 000 |
Vybavení | 73 750 | 2 500 |
Rezerva na rozjezd | 47 200 | 1 600 |
Celkem | 4 981 075 | 168 850 |
Vstupní náklady nad rámec kupní ceny: 556 075 Kč (18 850 £), tedy 12,6 % ceny. Pokud by stejný byt kupovalo zletilé dítě jako svou první nemovitost, klesne daň na 103 250 Kč (3 500 £) a celkové vícenáklady na 7,6 %.
Kolik tedy potřebujete mít připraveno
Praktické pravidlo: na byt v ceně kolem 150 000 £ mějte připraveno zhruba 5 milionů korun, pokud kupujete bez hypotéky. S hypotékou se vlastní kapitál snižuje, ale přibývají poplatky za její sjednání, o tom píšu jinde. A jestli vám vychází, že se do rozpočtu nevejdete, je lepší to vědět teď než uprostřed transakce.
Nejčastější otázky
Kolik je Stamp Duty pro cizince v Anglii? Český investor, který už vlastní jinou nemovitost, platí 7 % z ceny do 125 000 £ a 9 % z části ceny mezi 125 000 a 250 000 £. V tom jsou započtené obě přirážky: 5 % za další nemovitost a 2 % pro nerezidenta.
Platí se daň z celé ceny, nebo po pásmech? Po pásmech. Vyšší sazba se vztahuje jen na část ceny nad hranicí pásma, ne na celou cenu.
Dá se 5% přirážce vyhnout? Ano, pokud kupující nevlastní žádnou nemovitost nikde na světě. Proto se investiční nemovitost někdy kupuje na zletilé dítě. Na manžela či manželku to nefunguje, manželé jsou pro účely daně jedna osoba.
Počítá se nemovitost v Česku? Ano. Test „další nemovitosti“ je celosvětový. Byt v Praze způsobí přirážku úplně stejně jako byt v Londýně.
Kdy a jak se Stamp Duty platí? Do 14 dnů od dokončení převodu (completion). V praxi to za vás vyřídí solicitor, částku ale musíte mít připravenou předem.
Jaké jsou celkové vedlejší náklady při koupi? U investičního bytu za 150 000 £ počítejte s 10 až 12 % kupní ceny navíc, z čehož většinu tvoří Stamp Duty. Bez přirážky za další nemovitost je to kolem 7 %.
Tento článek popisuje pravidla platná pro daňový rok 2026/27 a není daňovým poradenstvím. Sazby ověřuji přímo na GOV.UK, ale vaši konkrétní situaci vždy proberte s daňovým poradcem. Na podzim 2026 se čeká nový britský rozpočet, po něm článek zreviduju.
Chystáte se počítat vlastní rozpočet? Tohle byl modelový byt. Pro konkrétní nemovitost vám čísla spočítám přesně, včetně toho, co v inzerátu není vidět. Domluvme si konzultaci.
