Adam Wojnar - Investiční zprostředkovatel do nemovitostí v Anglii
Adam Wojnar

Investování do nemovitostí

Co je to Leasehold vlastnictví?

Vlastnictví formou Pronájmu (Leasehold) a Absolutní vlastnictví (Freehold) – jaký je mezi nimi rozdíl?

Je jen málo věcí, které jsou u vašeho bytu či domu důležitější než to, zda je ve vlastnictví nebo v nájmu. Je to rozdíl mezi přímým vlastnictvím domu a vlastnictvím pronajímatele. Většinou se používá Leasehold u bytů (dlouhodobý pronájem, který lze financovat hypotékou).

Shrnutí nájemního a vlastnického práva:

  • Vlastnictví nemovitosti: Budovu a pozemek, na kterém stojí, vlastníte na dobu neurčitou.
  • Pronájem: Nájemní smlouva: Vlastníte nemovitost, nikoli pozemek, a to pouze po dobu trvání nájemní smlouvy s vlastníkem.

Leasehold vs. freehold – různé formy vlastnictví domů

Existují dvě zásadně odlišné formy právního vlastnictví: freehold a leasehold. Zde vám vysvětlíme, jaký je rozdíl mezi úplným vlastnictvím a vlastnictvím díky dlouhodobému pronájmu nemovitosti a na co si dát pozor, když kupujete nemovitost s nájmem.

4 znaky, proč investice do nemovitostí možná nebude váš šálek kávy!

Co je freehold?

Je to absolutní vlastnictví. Pokud vlastníte freehold, znamená to, že budovu a pozemek, na kterém stojí, vlastníte přímo a na dobu neurčitou. V katastru nemovitostí je vaše jméno zapsáno jako „freeholder“, který vlastní „title absolute”.

Freehold je v podstatě vždy preferovanou variantou: nemůžete s ním udělat chybu:

  • Pokud jste vlastníkem nemovitosti, neplatíte roční nájemné za pozemek.
  • Nemáte problém s tím, že by vlastník nemovitosti buď neudržoval budovu, nebo si za to účtoval obrovské částky.
  • Jste však zodpovědní za údržbu struktury budovy – střechy a obvodových zdí.

Celý dům je obvykle ve volném vlastnictví. Není důvod, aby byl samostatný dům v nájmu. I když existují některé domy v nájmu, častěji novostavby, takže si před koupí ověřte vlastnictví nemovitosti.

Co je to nájemní vlastnictví?

Neboli leasehold. Pronájem znamená, že máte pouze nájemní smlouvu od vlastníka (někdy nazývaného pronajímatel “freeholder“) na užívání domu po dobu několika let. Nájemní smlouvy jsou obvykle dlouhodobé – často na 90 nebo 120 let a až na 999 let – ale mohou být i krátké, například na 40 let.

  • Nájemce má s vlastníkem uzavřenou smlouvu, která stanoví zákonná práva a povinnosti obou stran.
  • Majitel budovay “freeholder”, je obvykle odpovědný za údržbu společných částí budovy, jako je vstupní hala a schodiště, a také za údržbu vnějších stěn a střechy. Jiní nájemci však mohou uplatnit své „právo na správu“, v takovém případě je to jejich odpovědnost.
  • Jako nájemce “leaseholder”, budete platit poplatky za údržbu, roční poplatky za služby a podíl na pojištění budovy.
  • Roční „pozemkové nájemné“ se obvykle platí vlastníkovi nemovitosti.
  • Nájemci budou muset získat povolení k jakýmkoli větším pracím na nemovitosti.

Mohou existovat další omezení týkající se nájmu, například zákaz vlastnictví domácích zvířat nebo podnájmu. Pokud nájemci neplní podmínky nájemní smlouvy – například neplatí poplatky – může nájemní smlouva propadnout.

Spory mezi nájemci a vlastníky nemovitostí

Mezi vlastníky nemovitostí a nájemci dochází běžně k napětí. Hlavním zdrojem sporů mohou být poplatky. Každý čtvrtý nájemce (26 %) má pocit, že jeho nájemce si účtuje příliš vysoké poplatky, ale necítí se být schopen s tím něco udělat. Zatímco nájemné za pronájem pozemku se obvykle pohybuje v rozmezí 100-250 GBP, i u běžných bytů mohou roční poplatky činit více než 1000 GBP ročně.

Nájemci si často stěžují, že majitelé bytů neudržují budovu na dostatečně vysoké úrovni nebo neudržují společné prostory v čistotě a pořádku. 23 % nájemců má pocit, že nemají kontrolu nad tím, jaké hlavní práce se provádějí, a (18 %) uvádí, že mají potíže s tím, aby byly potřebné práce provedeny (každoroční průzkum mezi vlastníky domů 2019).

Nemělo by vám ujít: Daň z nemovitosti – klíčové rozdíly mezi Anglií a Českem

Vlastníci nemovitostí si stěžují, že nájemci porušují podmínky nájemní smlouvy. Například tím, že dělají příliš velký hluk nebo nedostávají povolení ke stavebním pracím. Nepřítomný nájemce může také způsobit problémy, včetně problémů, pokud chcete prodloužit nájemní smlouvu nebo odkoupit vlastnictví, až po prodej vaší nemovitosti v budoucnu.

Klesající hodnota nájemních vztahů

Když doba nájmu klesne na nula let, nemovitost se vrací do vlastnictví volného vlastníka. Pokud tedy máte 40letý nájem, máte právo užívat nemovitost pouze 40 let, než se vrátí zpět do rukou vlastníka. Nájemní smlouva s dobou trvání nula let je zjevně bezcenná. Při zachování všech ostatních podmínek platí, že čím kratší je nájemní smlouva, tím menší je její hodnota. Hodnota dlouhých nájmů zůstává poměrně stabilní, ale hodnota krátkých nájmů může rychle klesat. Například byt s nájemní smlouvou na 60 let má hodnotu o více než 10 % nižší, než kdyby měl nájemní smlouvu na 99 let. Můžete si myslet, že byt má hodnotu 200 000 liber, ale ve skutečnosti má hodnotu nižší než 180 000 liber. Rozdíl je hodnota, kterou vlastní vlastník.  Chcete-li pochopit náklady, podívejte se, co obnáší získání ocenění prodloužení nájemní smlouvy.

Pro pčřehlednost zkrátíme pojem dlouhodobý pronájem “leaseholder” na nájem a pojem absolutní vlastnictví “freeholder” na vlastníka nemovitosti.

Koupě bytu s krátkým nájemním vztahem (kratším než 90 let) může být problematická a mělo by se k ní přistupovat obezřetně. Jakýkoli nájem kratší než 80 let může začít výrazně ovlivňovat hodnotu nemovitosti. Pokud máte krátkou nájemní smlouvu, může hodnota nemovitosti klesnout. A to i v případě, že ceny nemovitostí ve vaší oblasti obecně rostou. To znamená, že při dalším prodeji ji bude chtít koupit méně lidí; znamená to také, že hypoteční společnosti se mohou zdráhat poskytnout na ni úvěr.

Prodloužení nájemní smlouvy

Řada vládních zákonů poskytla nájemcům ochranu před krátkými nájemními smlouvami tím, že jim dává právo prodloužit nájemní smlouvu nebo právo na odkoupení nemovitosti – to však může být skutečně velmi nákladné. Zákony se mírně liší podle toho, zda máte dům nebo byt:

Prodloužení nájemní smlouvy na byt:

Obvykle máte právo prodloužit nájemní smlouvu na byt o 90 let nad rámec zbývající doby nájmu.

  • V takovém případě nebudete muset platit další nájemné a můžete si vyjednat nové podmínky nájmu, například kdo bude platit práce na bytě.
  • Zákonné právo na to však máte pouze v případě, že jste měli nájemní smlouvu na nemovitost po dobu 2 let a že byla původně pronajata na „dlouhý pronájem“, obvykle na více než 21 let.
  • Za prodloužení nájemní smlouvy budete muset zaplatit poplatek (řádově v tisících librách).

Mnoho lidí, kteří uvažují o koupi nemovitosti s krátkým nájmem (obvykle kratším než 80 let), trvá na tom, aby nájemce prodloužil nájemní smlouvu před její koupí.

Poté, co vlastníkovi nemovitosti sdělíte, že splňujete podmínky pro právo na prodloužení nájemní smlouvy, může vaši nabídku přijmout, vyjednat nebo odmítnout. Pokud vaši nabídku odmítne, můžete ji napadnout u soudu.

Prodloužení nájemní smlouvy na dům:

Můžete mít právo prodloužit nájemní smlouvu na dům o 50 let.

  • Pokud máte právo na prodloužení nájemní smlouvy, můžete také znovu vyjednat podmínky nájemní smlouvy, například kdo platí práce na domě.
  • Nájemní smlouvu na dům musíte mít v držení 2 roky a dům musí být původně pronajat na „dlouhou dobu“, obvykle na více než 21 let.
  • Na rozdíl od bytů si nemusíte kupovat prodloužení nájemní smlouvy na dům, ale vaše nájemné za pozemek se pravděpodobně zvýší.

S prodloužením nájemní smlouvy by vám měl pomoci odborník. Pokud například bydlíte v přestavěném domě, mohou se místo toho použít pravidla pro prodloužení nájemní smlouvy na byt. Poté, co pronajímateli sdělíte, že splňujete podmínky pro právo na prodloužení nájmu, může vaši nabídku přijmout, vyjednat nebo odmítnout. Pokud vaši nabídku odmítne, můžete ji napadnout u soudu.

Koupě vlastnictví nemovitosti v nájmu

Můžete mít také právo na přímou koupi domu nebo bytu, takže budete vlastníkem nemovitosti. Tomuto postupu se říká „enfranchisement“. Ačkoli jsou s tím spojeny složité právní postupy a náklady na právní služby, může být tento proces enfranchisementu neocenitelný. Zákon závisí na tom, zda máte dům nebo byt. Ujistěte se, že jste získali odbornou radu a pomoc.

Co je to společné vlastnictví? 

Vedle “freeholdu” a “leaseholdu” tade máme ještě “commonhold”. Ten je daleko méně rozšířený než předešlé dva. Commonhold je variantou freeholdingu, která vznikla na základě zákona o reformě nájemního práva z roku 2002 a která překonává některé z nejhorších aspektů nájemního práva.

Commonhold je situace, kdy je budova s více nájemníky rozdělena na několik jednotek ve volném vlastnictví. Každý jednotlivý byt je vlastníkem svého vlastnického práva. Společné části (schodiště, chodby atd.) vlastní a spravuje sdružení Commonhold, společnost, která je sama vlastněna vlastníky bytů.

To znamená, že neexistuje žádný nadřízený vlastník. Vlastníci bytů spravují společné a vnější části nemovitosti společně. To chrání lidi jak před chamtivými pronajímateli, tak před problémy s krátkými nájemními smlouvami. Jako u každé formy společného vlastnictví však mohou mezi členy sdružení Commonhold vznikat problémy a konflikty. Ve Spojeném království navíc existuje pouze 15-20 commonholdů.

Minulý rok jsem byl u jednoho převodu nemoviotsti do rukou českého investora se smlouvou na 992 let. Leasehold se objevuje nejčastěji u bytů a studentského ubytování. Vláda připravuje nový zákon o vlastnictví dlouhodobým pronájmem “leasehold”. Nájemce zísá více práv a také se bude více objevovat dlouhodobých nájmů na 999 let. O tom více zase příště.

Můžeme si nyní detailněji probrat možnosti investování do britských nemovitostí. Uvidíte, jak vám při nákupu mohu pomoci ušetřit peníze, jak vybrat tu správnou nemovitost a jak vyjednat výhodné podmínky nákupu. Podívejte se na tuto stránku. Pokud máte zájem, podívat také na mou druhou webovou stránku https://bohatydikyrealitam.cz. Na anglickém realitním trhu působím již více než 15 let.

Adam Wojnar

Adam Wojnar - Investiční zprostředkovatel do nemovitostí v Anglii
Adam Wojnar

Jsem investor, konzultant a zprostředkovatel investic do nemovitostí. Mým klientům pomáhám s investováním na zahraničním realitním trhu více než 2 roky. Obraťte se na mě.

Kvalitní zdroj informací

Nemusíte se obávat, nebudu Vás spamovat.  Mým cílem je Vám přinést pravidelně každý týden kvalitní obsah, informace, rady a v neposlední řadě možné investiční příležitosti, které lze realizovat okamžitě. 

Počet přihlášených investorů 3375