Co je to Leasehold vlastnictví?

Ve Velké Británii převažují dvě formy právního vlastnictví: freehold a leasehold. Leasehold je vlastnictví formou dlouhodobého pronájmu, freehold je absolutní vlastnictví. Leasehold vlastnictví se většinou používá u bytů.

Shrnutí základních parametrů vlastnictví:

• Freehold vlastnictví: Budovu a pozemek, na kterém stojí, vlastníte na dobu neurčitou.

• Leasehold vlastnictví: Vlastnictví formou pronájmu, vlastníte nemovitost, nikoli však budovu a pozemek, na kterém stojí. Vlastnictví je pouze po dobu trvání nájemní smlouvy s vlastníkem.

 

Co je Freehold vlastnictví?

Je to absolutní vlastnictví. Pokud vlastníte freehold, znamená to, že budovu a pozemek, na kterém stojí, vlastníte přímo a na dobu neurčitou. V katastru nemovitostí se objeví vaše jméno jako „freeholder“, který vlastní „title absolute“.

Freehold vlastnictví je v podstatě vždy preferovanou variantou a nemůžete s ním udělat chybu:

• Pokud jste vlastníkem nemovitosti, neplatíte roční nájemné za pozemek.

• Nemáte problém s tím, že by vlastník nemovitosti buď neudržoval budovu, nebo si za to účtoval obrovské částky.

• Jste však zodpovědní za údržbu budovy – střechy a obvodových zdí.

Celý dům je obvykle ve Freehold vlastnictví. Není důvod, aby byl samostatný dům v pronájmu (leasehold). I když existují některé domy v pronájmu, častěji se jedná o novostavby. Před koupí nemovitosti si proto vlastnictví nemovitosti vždy ověřte.

 

Co je to nájemní vlastnictví neboli Leasehold?

Pronájem znamená, že máte nájemní smlouvu od vlastníka budovy a pozemku (freeholder) na užívání nemovitosti po určitou dobu. Nájemní smlouvy jsou obvykle dlouhé 90 – 130 let, vyskytují se však i na 999 let.

• Nájemce má s vlastníkem budovy uzavřenou smlouvu, která stanoví zákonná práva a povinnosti obou stran.

• Majitel budovy (freeholder) je obvykle odpovědný za údržbu společných částí budovy, jako je vstupní hala a schodiště, a také za údržbu vnějších stěn a střechy. Nájemci však mohou uplatnit své „právo na správu“, v takovém případě je to jejich odpovědnost.

• Jako nájemce (leaseholder) budete platit poplatky za údržbu, roční poplatky za služby a podíl na pojištění budovy (tzv. service charge).

• Jako nájemce (leaseholder) obvykle platíte vlastníkovi budovy také nájemné za pozemek (tzv. ground rent).

• V případě rozsáhlejších prací na nemovitosti potřebuje nájemce povolení od vlastníka budovy.

Mohou existovat další omezení týkající se nájmu, například zákaz vlastnictví domácích zvířat nebo podnájmu. Pokud nájemci neplní podmínky nájemní smlouvy – například neplatí poplatky – může nájemní smlouva propadnout.

Nemělo by vám ujít: Daň z nemovitosti – klíčové rozdíly mezi Anglií a Českem

 

Klesající hodnota nemovitosti – na co si dát u Leasehold vlastnictví pozor

Pokud by doba u leasehold vlastnictví klesla na nula let, nemovitost se vrátí do vlastnictví majitele budovy (freeholdera). Pokud tedy máte např. 90letý nájem, máte právo užívat nemovitost po dobu 90 let, než se vrátí zpět do rukou vlastníka. Nájemní smlouva s dobou trvání nula let je pak bezcenná. Při zachování všech ostatních podmínek platí, že čím kratší je nájemní smlouva, tím menší je její hodnota. Hodnota dlouhodobých nájmů zůstává poměrně stabilní, ale hodnota krátkých nájmů může rychle klesat.

Například byt s nájemní smlouvou na 60 let má hodnotu o více než 10 % nižší, než kdyby měl nájemní smlouvu na 99 let. Můžete si myslet, že byt má hodnotu 200 000 liber, ale ve skutečnosti má hodnotu nižší než 180 000 liber. Rozdíl je hodnota, kterou vlastní vlastník budovy. Pro lepší pochopení se podívejte níže na to, co obnáší prodloužení dlouhodobé nájemní smlouvy.

Koupě bytu s krátkým nájemním vztahem (kratším než 90 let) může být problematická a mělo by se k ní přistupovat obezřetně. Jakýkoli nájem kratší než 80 let může začít výrazně ovlivňovat hodnotu nemovitosti. Pokud máte krátkou nájemní smlouvu, může hodnota nemovitosti klesnout. A to i v případě, že ceny nemovitostí ve vaší oblasti obecně rostou. To znamená, že při dalším prodeji ji bude chtít koupit méně lidí. Znamená to také, že hypoteční společnosti se mohou zdráhat poskytnout na ni úvěr.

Domluvme si video schůzku

 

Prodloužení dlouhodobé nájemní smlouvy

Řada vládních zákonů poskytla nájemcům ochranu před krátkými nájemními smlouvami tím, že jim dává právo prodloužit nájemní smlouvu. V nedávné době byl rovněž přijat Leasehold and Freehold Reform Act 2024, který posiluje pozici nájemců, jeho implementace do praxe je však postupná.

U leasehold vlastnictví se nájemní smlouva prodlužuje obvykle o 90 let nad rámec zbývající doby nájmu. Standardně se žádá před uplynutím 80 let délky stávající nájemní smlouvy, poplatek za prodloužení je pak výrazně nižší.

• Za prodloužení nájemní smlouvy budete muset zaplatit poplatek majiteli budovy (freeholder). Výše tohoto poplatku se může pohybovat v rozmezí 5 – 12 000 liber i více. Výše závisí na řadě faktorů (délka nájmu při prodloužení, cena bytu, výše platby za pozemek).

• Při prodlužování nájemní smlouvy je potřeba počítat také s náklady na právníky na vaší straně a na straně majitele budovy (freeholdera), které se mohou v součtu pohybovat okolo 3 000 liber.

• Při prodlužování většinou dochází ke snížení platby za pozemek na 0 liber (tzv. ground rent).

• V případě prodloužení nájmu máte také možnost si vyjednat i celkové nové podmínky nájmu, například kdo bude platit práce na bytě.

Mnoho lidí, kteří uvažují o koupi nemovitosti s krátkým nájmem (obvykle kratším než 80 let), trvá na tom, aby stávající nájemce prodloužil nájemní smlouvu před její koupí.

Při prodlužování nájemní smlouvy je obvyklé nejprve kontaktovat majitele budovy a požádat o kalkulaci na standardní prodloužení nájemní smlouvy o 90 let. Pokud se dohodnete, podepíše se prodloužení. Pokud ne, využívá se postup prostřednictvím oficiální právní žádosti (tzv. Section 42 Notice). Majitel budovy má 2 měsíce na odpověď. Pokud se strany nedohodnou, rozhodne soud. Pokud se prodloužení řeší oficiální právní cestou anebo přes soud, je potřeba počítat s dodatečnými náklady. S prodloužením nájemní smlouvy by vám měl pomoci odborník.

 

Koupě Leasehold vlastnictví nemovitosti

Jako leaseholder můžete mít také právo na odkup domu nebo bytu a stát se tak vlastníkem nemovitosti (freehold). Tomuto postupu se říká „enfranchisement“. Jsou s tím spojeny složité právní postupy a náklady na právní služby. Ale tento proces enfranchisementu může být velmi přínosný. Jeho konkrétní podoba se liší podle toho, zda jde o dům nebo byt, a obvykle vyžaduje odbornou právní podporu.

 

Co je to společné vlastnictví? 

Vedle freehold a leasehold vlastnictví máme ještě commonhold. Commonhold je daleko méně rozšířený než předešlé dva. Jde o variantu freeholdu, která vznikla na základě zákona o reformě nájemního práva z roku 2002 a která překonává některé z nejhorších aspektů nájemního práva.

V případě commonholdu je budova s více nájemníky rozdělena na několik jednotek ve freehold vlastnictví. Obyvatelé každého bytu jsou vlastníky vlastnického práva. Sdružení vlastníků bytů vlastní společné části (schodiště, chodby atd.). Sdružení se jmenuje commonhold. Jde o společnost, která je sama vlastněna vlastníky bytů.

To znamená, že neexistuje žádný nadřízený vlastník budovy a pozemku. Vlastníci bytů spravují společné a vnější části nemovitosti společně. To chrání lidi jak před pronajímateli, tak před problémy s krátkými nájemními smlouvami. Jako u každé formy společného vlastnictví však mohou mezi členy sdružení commonhold vznikat problémy a konflikty. Ve Spojeném království je navíc pouze 15 – 20 commonholdů.

 

Vlastní zkušenost s Leasehold vlastnictvím

V poslední době jsem byl u několika převodů nemovitostí ve vlastnictví formou leasehold. Nejčastěji šlo o apartmány asistovaného bydlení a studentské ubytování. Některé z převáděných apartmánů měly nájemní smlouvy delší než 900 let, jednalo se tedy o opravdu dlouhodobý nájem.

A zajímavost na závěr: v rámci schválené reformy (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) se po nabytí účinnosti vybraných částí zákona dá očekávat, že se budou častěji objevovat nájemní smlouvy na 999 let.

Pojďte se mnou probrat podrobněji možnosti investování do britských nemovitostí. Rád vám ukážu, jak při nákupu ušetřit, jak vybrat vhodnou nemovitost a jak vyjednat výhodné podmínky. Více informací najdete také na mých webových stránkách. Na britském realitním trhu působím již od roku 2008.

 

Adam Wojnar