Na první pohled může atraktivně působit téměř každá nemovitost. Moderní interiér, nové vybavení nebo profesionální fotografie ale ještě neznamenají, že jde o dobrou investici. Rozhodující jsou hlavně čísla, lokalita a dlouhodobá poptávka po bydlení.

Právě zde investoři často chybují. Nemovitost vybírají podle emocí a vzhledu místo toho, aby posuzovali její potenciál v horizontu několika let.

Lokalita je důležitější než samotný byt

Mezi nejdůležitější faktory patří lokalita. Nejde však pouze o prestižní adresu nebo centrum města. Důležité je především:

• kolik lidí se do lokality stěhuje,
• dlouhodobá poptávka po nájemním bydlení,
• dostupnost pracovních příležitostí v okolí,
• kvalita dopravní a občanské infrastruktury.
  
  

Velmi často se ukazuje, že nejstabilnější investice nevznikají v luxusních čtvrtích, ale v běžných lokalitách, kde lidé chtějí skutečně žít a dlouhodobě bydlet.

Výnos musí dávat smysl

Mnoho investorů sleduje především cenu nemovitosti. Ve skutečnosti je ale důležitější poměr mezi pořizovací cenou a očekávaným nájmem.

Při hodnocení je vhodné započítat:

• očekávaný nájem,
• náklady na správu,
• běžnou údržbu a opravy,
• pojištění,
• případné období bez nájemníka.
  
  

Teprve po zohlednění všech nákladů lze stanovit reálný čistý výnos investice.

Pozor na garantované výnosy

Pokud někdo slibuje vysoký garantovaný výnos bez rizika, je na místě zvýšená obezřetnost. U klasických nemovitostí je výnos vždy závislý na trhu a skutečné poptávce po bydlení.

Z vlastní zkušenosti dávám přednost běžným bytům a řadovým domům v lokalitách s dlouhodobou poptávkou. Výnos zde stojí na reálném trhu, nikoliv na marketingových slibech.

Správa nemovitosti ovlivňuje výsledek

Dobrá nemovitost může být špatnou investicí ve chvíli, kdy nefunguje správa. Nájemník, opravy, komunikace nebo obsazenost mají přímý vliv na výsledný výnos.

Proto mnoho investorů řeší nejen samotný nákup, ale i to, kdo se bude o nemovitost starat. Kvalitní správa často rozhoduje o tom, zda investice bude dlouhodobě fungovat.

Proč někteří investoři hledají nemovitosti v Anglii

Řada investorů dnes hledá příležitosti i mimo Českou republiku. Důvodem bývají vysoké pořizovací ceny nemovitostí a nižší výnosnost některých lokalit.

Například v severní Anglii lze stále najít oblasti, kde poměr mezi pořizovací cenou, nájemným a poptávkou po bydlení vychází zajímavěji než v mnoha českých městech. Výhodou může být také příjem v britských librách a dlouhodobě fungující nájemní trh.

Zásadní je však znalost konkrétní lokality. Rozdíl mezi kvalitní a problematickou investicí může představovat jen několik ulic.

Na co se zaměřit při výběru investiční nemovitosti

Dobrá investiční nemovitost není nutně ta nejhezčí nebo nejmodernější. Je to ta, která:

• má stabilní poptávku po nájemním bydlení,
• nabízí rozumný poměr mezi cenou a výnosem,
• generuje realistický výnos,
• má potenciál fungovat dlouhodobě.
  
  

Emoce při investování často škodí. Data, zkušenosti a kvalitní správa naopak pomáhají dělat rozhodnutí, která budou dávat smysl i za několik let.

Pokud zvažujete investici do nemovitosti a chcete posoudit její potenciál z pohledu výnosu, lokality i možných rizik, rád vám ukážu konkrétní možnosti a pomohu vám vyhodnotit, zda daná investice odpovídá vašim cílům.

Jedna z nejčastějších otázek investorů zní jednoduše:
Je lepší investovat do akcií nebo nemovitostí?

Univerzální odpověď neexistuje. Každý typ investice funguje jinak, nese odlišná rizika a vyhovuje jinému typu investorů. Důležité je porozumět rozdílům a vybrat si podle toho, co od investování skutečně očekáváte.

Akcie: vysoká likvidita, ale větší kolísání

Akcie mají jednu velkou výhodu – vysokou likviditu. Investor může své podíly zpravidla nakoupit nebo prodat během několika minut. Akciové trhy navíc dlouhodobě patří mezi investice s atraktivním výnosovým potenciálem.

Na druhou stranu je potřeba počítat s výraznými výkyvy hodnoty. Trhy reagují na ekonomickou situaci, geopolitické události, úrokové sazby i náladu investorů. Není výjimkou, že hodnota portfolia během několika měsíců poklesne o desítky procent.

Pro některé investory je to běžná součást investování. Jiní však podobné výkyvy snášejí jen obtížně.

Nemovitosti: pomalejší růst, ale větší stabilita

Nemovitosti fungují odlišně. Jejich hodnota obvykle neroste skokově, ale spíše postupně a stabilněji. Zároveň mohou generovat pravidelný příjem z nájmu, což je jeden z důvodů, proč je mnoho investorů vnímá jako klidnější formu investice.

Výhodou je také vlastnictví reálného majetku – bytu, domu nebo jiné nemovitosti. Nejde pouze o podíl ve společnosti nebo číslo v investiční aplikaci.

Nevýhodou může být nižší likvidita. Prodej nemovitosti může trvat týdny až měsíce a vstupní kapitál bývá zpravidla vyšší než u investic do akcií.

Co dnes řeší čeští investoři

Mnoho investorů dnes kombinuje obě varianty. Část prostředků drží v akciích a část v nemovitostech jako stabilnější složku svého portfolia.

Zároveň stále více investorů zjišťuje, že český realitní trh nabízí nižší výnosy než v minulosti. Proto někteří investoři hledají příležitosti i v zahraničí.

Například v severní Anglii lze stále najít investiční nemovitosti s potenciálním výnosem kolem 6–8 % ročně a dlouhodobě silnou poptávkou po nájemním bydlení. Pro investory tak mohou představovat zajímavou alternativu, zejména pokud chtějí kombinovat pravidelný příjem, vlastnictví reálného majetku a diverzifikaci mimo Českou republiku.

Co tedy dává větší smysl?

Záleží především na tom, co od investice očekáváte.

Akcie mohou dávat smysl investorům, kteří:

• zvládají vyšší kolísání trhu,
• chtějí vysokou likviditu,
• investují dlouhodobě a pravidelně.
  
  

Nemovitosti často vyhovují lidem, kteří:

• chtějí stabilnější vývoj,
• hledají pravidelný příjem,
• preferují reálný majetek,
• chtějí část svého kapitálu uložit konzervativnějším způsobem.
  
  

Ani jedna cesta není automaticky správná nebo špatná. Důležité je, aby zvolená investice odpovídala vašim cílům, zkušenostem a ochotě podstupovat riziko.

Pokud přemýšlíte, zda pro vás dávají větší smysl akcie nebo investiční nemovitost, ozvěte se mi. Společně projdeme jednotlivé možnosti a podíváme se na ně bez marketingových slibů a zbytečných emocí.

Ne každý chce investovat do akcií nebo sledovat výkyvy na burze. Kolísání trhů, nejistota a nutnost řešit správné načasování nejsou pro každého. Přesto zůstává zásadní otázka: kam uložit peníze, aby si udržely hodnotu a ideálně přinášely i výnos?

Spořicí účet často nestačí

Spořicí účty nebo termínované vklady jsou bezpečné, ale jejich výnos často nepokryje inflaci. To znamená, že peníze sice nikam neutíkají, ale jejich reálná kupní síla klesá. Tento závěr vychází z dlouhodobého vývoje inflace a úrokových sazeb.

Dluhopisy a fondy

Další možností jsou dluhopisy nebo konzervativní investiční fondy. Ty bývají méně kolísavé než akcie, ale stále nesou určitou míru rizika. Zároveň platí, že jejich výnosový potenciál je obvykle omezený. Nevýhodou může být i to, že investor nemá přímou kontrolu nad konkrétními investicemi.

Nemovitosti jako stabilní alternativa

Právě proto mnoho investorů volí nemovitosti. Ty mají jednu zásadní výhodu. Jde o reálný majetek, který může generovat pravidelný příjem z nájmu.

Na rozdíl od burzy zde nejde o každodenní výkyvy ceny, ale o dlouhodobý trend. Pokud je nemovitost správně zvolená a nachází se v lokalitě s poptávkou po bydlení, může přinášet stabilní výnos i v nejistých obdobích.

Proč někteří investoři volí zahraničí

Český realitní trh má svá omezení, jsou to především vysoké pořizovací ceny a nižší výnosy z pronájmu. Proto někteří investoři hledají příležitosti i v zahraničí.

Například ve vybraných regionech severní Anglie je běžné, že investiční byty dosahují výnosů kolem 6–8 % ročně. Zároveň zde dlouhodobě funguje nájemní trh a poptávka po bydlení. Výhodou může být i příjem v britských librách, což přináší měnovou diverzifikaci.

Správa bez každodenních starostí

Častou obavou bývá správa nemovitosti, zejména pokud se nachází v zahraničí. V praxi je možné tuto činnost delegovat na specializované správcovské společnosti, které zajišťují nájemníky, údržbu i provoz. Rozsah služeb a jejich kvalita se ale liší, proto je vhodné poskytovatele pečlivě vybírat.

Co z toho vyplývá

Pokud nechcete podstupovat rizika spojená s akciovými trhy, existuje několik alternativ. Každá má své výhody i limity. Nemovitosti dlouhodobě patří mezi nejstabilnější možnosti, jak uložit peníze a zároveň vytvořit pravidelný příjem.

Důležité je rozhodovat se na základě dat, nikoli slibů. Pokud řešíte, kam uložit peníze a nechcete zbytečně riskovat, a chtěli byste se dozvědět více o investování v Anglii, pak se mi ozvěte. Podíváme se společně na možnosti, které dávají smysl právě pro vás.

Investiční byt je jedním z nejčastějších způsobů, jak lidé ukládají peníze a budují dlouhodobý majetek. Nejde ale o řešení pro každého ani pro každou situaci. Rozhodující je především to, jaký cíl od investice očekáváte a jaký trh zvolíte.

Pojďme se podívat na situace, kdy investiční byt dává smysl.

Když hledáte dlouhodobý pasivní příjem

Investiční byt dává smysl především tehdy, když chcete vytvářet pravidelný příjem z nájmu. Nemovitost může generovat stabilní cashflow bez ohledu na výkyvy finančních trhů.

Pokud je byt dlouhodobě obsazen spolehlivým nájemníkem, získáváte měsíční příjem a zároveň profitujete z růstu hodnoty nemovitosti. Právě kombinace těchto dvou faktorů je důvodem, proč jsou reality jednou z nejčastějších investic.

Důležité je ale pracovat s reálnými čísly. Do výnosu je potřeba započítat nejen nájemné, ale také náklady na správu, údržbu, opravy nebo období, kdy je byt případně bez nájemníka.

Když chcete chránit peníze před inflací

Další situací, kdy investiční byt dává smysl, je ochrana kapitálu. Nemovitosti dlouhodobě patří mezi aktiva, která si dokážou dlouhodobě držet hodnotu.

Zatímco inflace postupně znehodnocuje peníze na účtech, nemovitost představuje reálný majetek. I proto mnoho klientů využívá investiční byt jako způsob, jak uchovat hodnotu peněz a zároveň si vytvořit další zdroj příjmů.

Když diverzifikujete své investice

Investiční byt dává smysl také jako doplněk investičního portfolia. Mnoho investorů má část prostředků v akciích, fondech nebo podnikání, ale hledá stabilnější složku majetku.

Nemovitost může fungovat jako protiváha k volatilním trhům. Nájemní bydlení totiž zpravidla funguje i v obdobích, kdy finanční trhy kolísají.

Proč někteří investoři vybírají nemovitosti v Anglii

V posledních letech se stále více investorů dívá i za hranice České republiky. Důvod je jednoduchý. Výnosy z nájemního bydlení jsou v některých zahraničních regionech vyšší než v Česku.

Například ve Velké Británii, zejména pak v Anglii, je běžné, že investiční byty dosahují výnosů kolem 6–8 % ročně. Zároveň zde existuje dlouhodobě silná poptávka po nájemním bydlení a jasně nastavený právní systém.

Pro některé investory je zajímavá také měnová diverzifikace. Příjem z nájmu je vyplácen v britských librách, což může pomoci rozložit měnové riziko mimo českou korunu.

Klienti se mě často ptají, zda je nutné kvůli investici cestovat do Anglie. Ve většině případů to potřeba není. Prohlídky řešíme online, právní proces zajišťují britští právníci a o správu se stará místní správcovská společnost. Pokud to budete chtít probrat, můžeme si nezávazně zavolat.

Kdy investiční byt naopak smysl nedává

Je fér říct, že investiční byt není vhodný v každé situaci. Problém může nastat například tehdy, pokud investor počítá s rychlým ziskem nebo nemá dostatečnou rezervu na případné výpadky nájmu.

Nemovitosti jsou typicky dlouhodobá investice. Jejich výhoda se projevuje především v horizontu let, nikoli měsíců.

Krátké shrnutí toho, kdy se investiční nemovitost vyplatí

Investiční byt se vyplatí zejména tehdy, když:

• hledáte dlouhodobý pasivní příjem,
• chcete chránit kapitál před inflací,
• budujete stabilní složku investičního portfolia,
• plánujete investici v horizontu několika let.

Ať už se investor rozhodne pro český trh, nebo například pro nemovitosti v Anglii, základem je dobře spočítaná investice a realistická očekávání.

AML (Anti-Money Laundering) patří mezi nejčastější důvody, proč se nákup nemovitosti v Anglii protáhne nebo zkomplikuje. Ne proto, že by byl problém na straně klienta, ale proto, že většina lidí netuší, co AML skutečně obnáší a jak přísně je v Británii uplatňováno.

Tato příručka vysvětluje celý proces krok za krokem – bez zbytečných právnických formulací, ale přesně tak, jak probíhá v praxi.

Co je AML a proč se bez něj nákup neobejde

AML je zákonný proces, jehož cílem je zabránit praní špinavých peněz. Ve Velké Británii mají právníci povinnost AML provést, řádně zdokumentovat a archivovat. Bez úspěšného splnění AML nemůže dojít k převodu nemovitosti – bez výjimky.

Právník musí ověřit:

• totožnost kupujícího,
• původ finančních prostředků,
• logiku celé transakce (zda odpovídá vašim příjmům a majetkovým poměrům).

Nejde o nedůvěru. Jde o zákonnou odpovědnost. Více o tom co je AML.

Krok 1: Ověření totožnosti

Prvním krokem je identifikace klienta. Nestačí poslat sken pasu e-mailem.

Standardně se dnes používá:

• ověřovací aplikace napojená na telefonní číslo,
• nahrání dokladu totožnosti,
• selfie nebo krátké video pro potvrzení identity.

Tento krok je povinný a běžný. Pokud jej klient odmítne, právník nemůže v procesu pokračovat.

Krok 2: Prokázání původu peněz

Zde bývá největší překvapení.

Nestačí předložit výpis z účtu, ze kterého odchází kupní cena. Právník potřebuje vidět celý tok peněz – odkud přišly a jak se přesouvaly.

Standardně se požaduje:

• minimálně 6 měsíců bankovních výpisů,
• výpisy ze všech účtů, kterých se peníze dotkly.

Často se jedná o:

• běžný účet,
• spořicí účet,
• investiční účet,
• účet z prodeje nemovitosti,
• firemní účet,
• nebo kombinaci více účtů.

Jakákoli „mezera“ v toku peněz obvykle znamená další dotazy.

Krok 3: Vysvětlení souvislostí

Samotné výpisy často nestačí. Právník se může ptát:

• proč došlo k převodu mezi účty,
• odkud pochází vyšší jednorázová částka,
• zda prodej majetku časově odpovídá příjmům.

Stručné a jasné vysvětlení často ušetří týdny komunikace.

Nejčastější chyby, které AML zdržují

Z praxe se opakují zejména tyto situace:

• klient předloží pouze jeden účet,
• zapomene na „mezistupeň“ převodu,
• výpisy nejsou kompletní (chybí strany),
• není zahrnut spořicí nebo investiční účet,
• klient není připraven na ověřovací aplikaci.

Výsledkem pak bývá známá věta:
„Ještě jeden výpis a máme hotovo.“

 

Jak celý proces klientům zjednodušuji

AML za klienta vyřídit nemohu – zákon to neumožňuje. Mohu však zajistit přípravu a koordinaci.

Klientům:

• dopředu vysvětluji, co budou právníci požadovat,
• pomáhám připravit správné výpisy,
• hlídám návaznost toku peněz,
• komunikuji s právníky,
• vysvětluji, proč se na určité věci ptají,
• připravuji klienta na ověřovací aplikace.

Díky tomu AML nebývá stres, ale jen administrativní krok.

AML není problém. Problém je nepřipravenost.

AML proces je stejný pro každého – ať kupujete nemovitost za dva, nebo za deset milionů. Rozdíl spočívá v tom, zda víte, co vás čeká.

Pokud ano, nákup může proběhnout hladce. Pokud ne, může se zbytečně protáhnout.

 

„Už jsem vám ty výpisy posílal. Proč chcete další?“
Tuhle větu slyším při nákupu nemovitosti v Anglii opravdu často.

Klient má vybranou nemovitost, peníze připravené, rezervaci zaplacenou – a pak přijde e-mail od britského právníka s další žádostí. Další výpisy. Další vysvětlení. A někdy i odkaz do mobilní aplikace, kde je potřeba nafotit doklad, udělat selfie nebo krátké video.

Právě tady se většina investorů poprvé naplno setká s pojmem AML.

Co je AML a proč je v Británii tak přísné

AML (Anti-Money Laundering) je soubor zákonných povinností, jejichž cílem je zabránit praní špinavých peněz a financování nelegálních aktivit. V Británii mají právníci tuto povinnost ze zákona a nesmí ji obejít ani zjednodušit – bez ohledu na to, že jste „běžný investor z Česka“.

Britský právník musí ověřit tři základní věci:

• kdo jste (ověření totožnosti),
• odkud pochází peníze,
• zda celý nákup dává smysl v kontextu vašich příjmů a majetku.
  
  

Nejde o nedůvěru ke klientovi. Jde o zákonnou odpovědnost právníka.

Proč nestačí jeden výpis z účtu

Největší překvapení přichází většinou u peněz. Nestačí poslat výpis z účtu, ze kterého se platí kupní cena. Standardem je požadavek na 6 měsíců bankovních výpisů ze všech účtů, kterých se peníze jakkoliv dotkly.

To může znamenat nejen běžný účet, ale často také:

• spořicí účet,
• investiční účet,
• účet z prodeje nemovitosti,
• firemní účet,
• případně účet, přes který se peníze pouze „přeposlaly“.
  
  

Právník potřebuje vidět celý tok peněz – od jejich vzniku až po platbu za nemovitost. Bez mezer, bez nejasností a bez nevysvětlitelných převodů.

Proč se AML někdy protáhne

AML se ve většině případů nezdržuje kvůli podezření, ale kvůli neúplným informacím. Chybí jeden výpis, jeden mezikrok, jedno vysvětlení převodu a celý proces se zastaví.

Často pak zaznívá věta: „Tohle jsem netušil, kdybych to věděl dřív…“
A právě tady vznikají zbytečné nervy, e-maily navíc a prodlužování celé transakce.

Jak s AML pomáhám svým klientům

Samotný AML proces za klienty vyřídit nemohu – to ze zákona nejde. Co ale dělám, je příprava a koordinace, aby vše proběhlo co nejhladčeji.

Klientům:

• dopředu vysvětluji, co budou právníci požadovat,
• pomáhám dát dohromady správné podklady,
• hlídám návaznosti mezi jednotlivými účty,
• komunikuji s právníky a vysvětluji kontext,
• připravuji klienty na ověřovací aplikace a typické otázky.
  
  

Díky tomu AML probíhá klidněji, rychleji a bez zbytečných překvapení.

AML není překážka. Je to součást procesu.

AML není problém, pokud víte, co vás čeká. Problém vzniká ve chvíli, kdy na něj nejste připraveni.

A právě proto se mu s klienty věnuji dřív, než přijde první e-mail od právníka.

Většina lidí začne o pasivním příjmu přemýšlet ve chvíli, kdy hledá jistotu. Nejen “nějaké peníze stranou”, ale stabilní zdroj příjmu, který pomůže udržet životní standard i v době, kdy už nebudou chtít nebo moci pracovat. Tradiční formy spoření dnes tuto jistotu často neposkytují — inflace dlouhodobě převyšuje úroky a finanční trhy jsou čím dál proměnlivější.

Proto stále více investorů hledá řešení, které je dlouhodobé, předvídatelné a nezávislé na každodenních výkyvech burz. Pojďme to probrat společně v nezávazné konzultaci.

Nemovitost jako rozumný základ

Nemovitosti patří dlouhodobě mezi nejstabilnější způsoby uložení peněz. Jejich hodnota roste pomalu, ale vytrvale. Zásadní je však jiná věc: na rozdíl od akcií, fondů nebo spořicích účtů dokážou generovat pravidelný příjem bez ohledu na aktuální náladu trhů.

Otázkou zůstává, kde investovat tak, aby to dávalo smysl? Český trh je dnes drahý, výnosy nízké a regulací přibývá. Nájemní bydlení přestává být pro investory jednoduché a předvídatelné.

Proč mnoho investorů míří do Anglie

Britský trh nabízí to, co dnes na českém trhu chybí – stabilní poptávku po nájemním bydlení, dlouhodobě funkční systém a reálné čisté výnosy kolem 6–8 % ročně. V severní Anglii je běžné kupovat nemovitosti v cenách 2–4 miliony korun, které jsou již obsazené nájemníkem a připravené generovat příjem od prvního měsíce.

Důležitým prvkem je také měnová diverzifikace. Nájemné přichází v britských librách, což pomáhá chránit hodnotu majetku před inflací i ekonomickými výkyvy v Česku. Výhodou je rovněž jasný a dlouhodobě funkční právní systém, díky kterému je proces pronájmu výrazně předvídatelnější.

Jak si zajistit příjem bez starostí

Častou otázkou je, zda je možné investovat v zahraničí bez cestování a bez znalosti angličtiny. Odpověď je jednoduchá: ano, pokud máte v Británii spolehlivý tým.

• Prohlídky probíhají prostřednictvím videohovorů.
• Právní servis zajišťují místní právníci, ale komunikace je v češtině.
• Správu nemovitostí zajišťuje naše vlastní správcovská společnost.
• Investoři dostávají pravidelné a přehledné měsíční reporty.

Výsledkem je skutečný pasivní příjem, který není závislý na tom, zda trhy rostou nebo klesají.

Cesta ke klidnému stáří začíná dnes

Pasivní příjem není o rychlém zbohatnutí. Je o dlouhodobé strategii, která dává smysl a nabízí stabilitu. Pokud má být cílem klidné stáří, investice musí být jednoduchá, předvídatelná a dlouhodobě udržitelná.

A právě to nabízí britské nemovitosti – rozumné ceny, vysokou poptávku, jasná pravidla a možnost delegovat celý proces.

Zvažujete, jak si vytvořit pasivní příjem a finanční jistotu do budoucna?
Napište mi. Podíváme se společně, zda vám britská nemovitost může nabídnout to, co hledáte – stabilitu, příjem a klid bez stresu z trhu.

Když český trh přestává dávat smysl

Jméno investora bylo změněno, ale situace patří mezi ty, se kterými se setkávám nejčastěji. Martin, 43letý manažer z Prahy, přemýšlel, jak naložit s penězi z prodeje svého bytu. V českém realitním trhu se pohyboval roky a dobře věděl, že výnosy z pronájmu klesají, regulace se zpřísňují a správa dvou bytů mu přidělává víc starostí než užitku. Hledal dlouhodobé a stabilní řešení, které nebude vyžadovat jeho každodenní pozornost.

Proč začal uvažovat o Anglii

Martina zaujala moje videa o britských nemovitostech. Po roce sledování měl stále více otázek, ale i rostoucí důvěru. Na první konzultaci položil tu nejběžnější otázku: „Dokáže mi tato investice přinášet pravidelný příjem, aniž bych musel řešit nájemníky a opravy?“

Prošli jsme několik možností, a nakonec si vybral byt v severní části Anglie za zhruba tři miliony korun. Důvod byl jasný: stabilní poptávka, prověřený výnos 6–8 % ročně a možnost delegovat veškerou správu.

Jak probíhal výběr a nákup

Prohlídka proběhla online. Kolega z mého týmu byl přímo v bytě, předal detailní záběry a já s Martinem vše procházel v češtině. Odpadla nutnost cestovat, což je pro většinu českých investorů zásadní úleva.

Následoval standardní právní proces. Právníci zkontrolovali dokumentaci, připravili smlouvy a během několika týdnů byl převod hotový. Nemovitost už měla nájemníka, takže Martinovi začal příjem chodit prakticky okamžitě.

Správa bez starostí a příjem v librách

O dlouhodobou správu se stará naše britská správcovská společnost. Martin dostává přehledné měsíční reporty, fotodokumentaci oprav a transparentní účetní výpisy. Nájem přichází v britských librách, což mu přidává i měnovou diverzifikaci mimo korunu a euro.

Sám říká, že nejdůležitější pro něj byly tři věci: jasná čísla, srozumitelný proces a možnost vše delegovat. „Hledal jsem klid a jistotu. A britský trh mi to přesně nabídl,“ dodává.

Co si z Martinova příběhu odnést

Martin nehledal spekulaci ani rychlé zisky. Chtěl, aby jeho peníze stabilně pracovaly a zároveň neztrácely hodnotu. A to se mu podařilo – díky kombinaci dlouhodobého pronájmu, silné měny a profesionální správy.

Zvažujete podobný krok?
Napište mi. Podíváme se společně na to, zda pro vás může být britská nemovitost stejnou jistotou, jakou se stala pro Martina.

Ve Velké Británii převažují dvě formy právního vlastnictví: freehold a leasehold. Leasehold je vlastnictví formou dlouhodobého pronájmu, freehold je absolutní vlastnictví. Leasehold vlastnictví se většinou používá u bytů.

Shrnutí základních parametrů vlastnictví:

• Freehold vlastnictví: Budovu a pozemek, na kterém stojí, vlastníte na dobu neurčitou.

• Leasehold vlastnictví: Vlastnictví formou pronájmu, vlastníte nemovitost, nikoli však budovu a pozemek, na kterém stojí. Vlastnictví je pouze po dobu trvání nájemní smlouvy s vlastníkem.

 

Co je Freehold vlastnictví?

Je to absolutní vlastnictví. Pokud vlastníte freehold, znamená to, že budovu a pozemek, na kterém stojí, vlastníte přímo a na dobu neurčitou. V katastru nemovitostí se objeví vaše jméno jako „freeholder“, který vlastní „title absolute“.

Freehold vlastnictví je v podstatě vždy preferovanou variantou a nemůžete s ním udělat chybu:

• Pokud jste vlastníkem nemovitosti, neplatíte roční nájemné za pozemek.

• Nemáte problém s tím, že by vlastník nemovitosti buď neudržoval budovu, nebo si za to účtoval obrovské částky.

• Jste však zodpovědní za údržbu budovy – střechy a obvodových zdí.

Celý dům je obvykle ve Freehold vlastnictví. Není důvod, aby byl samostatný dům v pronájmu (leasehold). I když existují některé domy v pronájmu, častěji se jedná o novostavby. Před koupí nemovitosti si proto vlastnictví nemovitosti vždy ověřte.

 

Co je to nájemní vlastnictví neboli Leasehold?

Pronájem znamená, že máte nájemní smlouvu od vlastníka budovy a pozemku (freeholder) na užívání nemovitosti po určitou dobu. Nájemní smlouvy jsou obvykle dlouhé 90 – 130 let, vyskytují se však i na 999 let.

• Nájemce má s vlastníkem budovy uzavřenou smlouvu, která stanoví zákonná práva a povinnosti obou stran.

• Majitel budovy (freeholder) je obvykle odpovědný za údržbu společných částí budovy, jako je vstupní hala a schodiště, a také za údržbu vnějších stěn a střechy. Nájemci však mohou uplatnit své „právo na správu“, v takovém případě je to jejich odpovědnost.

• Jako nájemce (leaseholder) budete platit poplatky za údržbu, roční poplatky za služby a podíl na pojištění budovy (tzv. service charge).

• Jako nájemce (leaseholder) obvykle platíte vlastníkovi budovy také nájemné za pozemek (tzv. ground rent).

• V případě rozsáhlejších prací na nemovitosti potřebuje nájemce povolení od vlastníka budovy.

Mohou existovat další omezení týkající se nájmu, například zákaz vlastnictví domácích zvířat nebo podnájmu. Pokud nájemci neplní podmínky nájemní smlouvy – například neplatí poplatky – může nájemní smlouva propadnout.

Nemělo by vám ujít: Daň z nemovitosti – klíčové rozdíly mezi Anglií a Českem

 

Klesající hodnota nemovitosti – na co si dát u Leasehold vlastnictví pozor

Pokud by doba u leasehold vlastnictví klesla na nula let, nemovitost se vrátí do vlastnictví majitele budovy (freeholdera). Pokud tedy máte např. 90letý nájem, máte právo užívat nemovitost po dobu 90 let, než se vrátí zpět do rukou vlastníka. Nájemní smlouva s dobou trvání nula let je pak bezcenná. Při zachování všech ostatních podmínek platí, že čím kratší je nájemní smlouva, tím menší je její hodnota. Hodnota dlouhodobých nájmů zůstává poměrně stabilní, ale hodnota krátkých nájmů může rychle klesat.

Například byt s nájemní smlouvou na 60 let má hodnotu o více než 10 % nižší, než kdyby měl nájemní smlouvu na 99 let. Můžete si myslet, že byt má hodnotu 200 000 liber, ale ve skutečnosti má hodnotu nižší než 180 000 liber. Rozdíl je hodnota, kterou vlastní vlastník budovy. Pro lepší pochopení se podívejte níže na to, co obnáší prodloužení dlouhodobé nájemní smlouvy.

Koupě bytu s krátkým nájemním vztahem (kratším než 90 let) může být problematická a mělo by se k ní přistupovat obezřetně. Jakýkoli nájem kratší než 80 let může začít výrazně ovlivňovat hodnotu nemovitosti. Pokud máte krátkou nájemní smlouvu, může hodnota nemovitosti klesnout. A to i v případě, že ceny nemovitostí ve vaší oblasti obecně rostou. To znamená, že při dalším prodeji ji bude chtít koupit méně lidí. Znamená to také, že hypoteční společnosti se mohou zdráhat poskytnout na ni úvěr.

Domluvme si video schůzku

 

Prodloužení dlouhodobé nájemní smlouvy

Řada vládních zákonů poskytla nájemcům ochranu před krátkými nájemními smlouvami tím, že jim dává právo prodloužit nájemní smlouvu. V nedávné době byl rovněž přijat Leasehold and Freehold Reform Act 2024, který posiluje pozici nájemců, jeho implementace do praxe je však postupná.

U leasehold vlastnictví se nájemní smlouva prodlužuje obvykle o 90 let nad rámec zbývající doby nájmu. Standardně se žádá před uplynutím 80 let délky stávající nájemní smlouvy, poplatek za prodloužení je pak výrazně nižší.

• Za prodloužení nájemní smlouvy budete muset zaplatit poplatek majiteli budovy (freeholder). Výše tohoto poplatku se může pohybovat v rozmezí 5 – 12 000 liber i více. Výše závisí na řadě faktorů (délka nájmu při prodloužení, cena bytu, výše platby za pozemek).

• Při prodlužování nájemní smlouvy je potřeba počítat také s náklady na právníky na vaší straně a na straně majitele budovy (freeholdera), které se mohou v součtu pohybovat okolo 3 000 liber.

• Při prodlužování většinou dochází ke snížení platby za pozemek na 0 liber (tzv. ground rent).

• V případě prodloužení nájmu máte také možnost si vyjednat i celkové nové podmínky nájmu, například kdo bude platit práce na bytě.

Mnoho lidí, kteří uvažují o koupi nemovitosti s krátkým nájmem (obvykle kratším než 80 let), trvá na tom, aby stávající nájemce prodloužil nájemní smlouvu před její koupí.

Při prodlužování nájemní smlouvy je obvyklé nejprve kontaktovat majitele budovy a požádat o kalkulaci na standardní prodloužení nájemní smlouvy o 90 let. Pokud se dohodnete, podepíše se prodloužení. Pokud ne, využívá se postup prostřednictvím oficiální právní žádosti (tzv. Section 42 Notice). Majitel budovy má 2 měsíce na odpověď. Pokud se strany nedohodnou, rozhodne soud. Pokud se prodloužení řeší oficiální právní cestou anebo přes soud, je potřeba počítat s dodatečnými náklady. S prodloužením nájemní smlouvy by vám měl pomoci odborník.

 

Koupě Leasehold vlastnictví nemovitosti

Jako leaseholder můžete mít také právo na odkup domu nebo bytu a stát se tak vlastníkem nemovitosti (freehold). Tomuto postupu se říká „enfranchisement“. Jsou s tím spojeny složité právní postupy a náklady na právní služby. Ale tento proces enfranchisementu může být velmi přínosný. Jeho konkrétní podoba se liší podle toho, zda jde o dům nebo byt, a obvykle vyžaduje odbornou právní podporu.

 

Co je to společné vlastnictví? 

Vedle freehold a leasehold vlastnictví máme ještě commonhold. Commonhold je daleko méně rozšířený než předešlé dva. Jde o variantu freeholdu, která vznikla na základě zákona o reformě nájemního práva z roku 2002 a která překonává některé z nejhorších aspektů nájemního práva.

V případě commonholdu je budova s více nájemníky rozdělena na několik jednotek ve freehold vlastnictví. Obyvatelé každého bytu jsou vlastníky vlastnického práva. Sdružení vlastníků bytů vlastní společné části (schodiště, chodby atd.). Sdružení se jmenuje commonhold. Jde o společnost, která je sama vlastněna vlastníky bytů.

To znamená, že neexistuje žádný nadřízený vlastník budovy a pozemku. Vlastníci bytů spravují společné a vnější části nemovitosti společně. To chrání lidi jak před pronajímateli, tak před problémy s krátkými nájemními smlouvami. Jako u každé formy společného vlastnictví však mohou mezi členy sdružení commonhold vznikat problémy a konflikty. Ve Spojeném království je navíc pouze 15 – 20 commonholdů.

 

Vlastní zkušenost s Leasehold vlastnictvím

V poslední době jsem byl u několika převodů nemovitostí ve vlastnictví formou leasehold. Nejčastěji šlo o apartmány asistovaného bydlení a studentské ubytování. Některé z převáděných apartmánů měly nájemní smlouvy delší než 900 let, jednalo se tedy o opravdu dlouhodobý nájem.

A zajímavost na závěr: v rámci schválené reformy (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) se po nabytí účinnosti vybraných částí zákona dá očekávat, že se budou častěji objevovat nájemní smlouvy na 999 let.

Pojďte se mnou probrat podrobněji možnosti investování do britských nemovitostí. Rád vám ukážu, jak při nákupu ušetřit, jak vybrat vhodnou nemovitost a jak vyjednat výhodné podmínky. Více informací najdete také na mých webových stránkách. Na britském realitním trhu působím již od roku 2008.

 

Adam Wojnar