Když se mě někdo zeptá, kolik potřebuje na investiční byt v Anglii, můžu odpovědět jednou větou: kupní cena plus zhruba deset až dvanáct procent navrch. Jenže ta jedna věta nikomu nepomůže se rozhodnout. Proto v tomhle článku rozeberu celý rozpočet položku po položce, na modelovém bytě za 4 425 000 Kč (150 000 £), a to včetně daně, na které český investor zaplatí víc než Brit, ale taky včetně legální cesty, jak z ní velkou část ušetřit.

Kupní cena je zhruba 90 % toho, co zaplatíte

Inzerovaná cena nemovitosti je základ rozpočtu, ne jeho konec. K ní se přidává převodová daň (Stamp Duty), právní služby, technický průzkum, poplatek katastru, převod peněz do liber a první výdaje po převzetí. U typického investičního bytu v ceně 3 až 6 milionů korun počítejte, že tyhle položky dohromady udělají 10 až 12 % kupní ceny. Zdaleka největší z nich je daň, takže začneme u ní.

Stamp Duty: proč Čech platí víc než Brit a o kolik

Stamp Duty Land Tax (SDLT) je jednorázová daň z koupě nemovitosti v Anglii a Severním Irsku. Platí ji kupující po dokončení převodu a její výše závisí na třech věcech: na ceně nemovitosti, na tom, kolik nemovitostí už vlastníte, a na tom, jestli jste daňový rezident Británie.

Základní sazby jsou pro všechny stejné. K nim se ale přičítají dvě přirážky:

• 5 % za další nemovitost. Platí se, pokud po koupi budete vlastnit víc než jednu nemovitost, a počítá se to celosvětově. Byt v Praze nebo chata v Beskydech se počítají úplně stejně jako dům v Londýně.

• 2 % pro nerezidenty. Platí ji každý, kdo v Británii nestrávil aspoň 183 dní za posledních 12 měsíců před koupí. Tedy prakticky každý český a slovenský investor.

Výsledná tabulka pro typického českého investora, který už doma něco vlastní, vypadá takhle:

Část kupní ceny	Základní sazba	+ další nemovitost	+ nerezident	Celkem pro vás
do 125 000 £	0 %	5 %	2 %	7 %
125 001 až 250 000 £	2 %	5 %	2 %	9 %
250 001 až 925 000 £	5 %	5 %	2 %	12 %

U modelového bytu za 4 425 000 Kč (150 000 £) to znamená daň 324 500 Kč (11 000 £). To není drobnost a je potřeba s ní počítat od začátku, protože se platí do 14 dnů od dokončení převodu a nejde ji schovat do hypotéky.

Daň se počítá po pásmech, ne z celé částky

Tohle je omyl, který vidím často. Tabulka nahoře neznamená, že když koupíte byt za 130 000 £, zaplatíte 9 % z celé ceny. Sazba se vždycky vztahuje jen na tu část ceny, která spadá do daného pásma, stejně jako u české daně z příjmu.

Konkrétně u bytu za 3 835 000 Kč (130 000 £):

• z prvních 125 000 £ zaplatíte 7 %, tedy 258 125 Kč (8 750 £)

• z 5 000 £ nad hranicí zaplatíte 9 %, tedy 13 275 Kč (450 £)

• celkem 271 400 Kč (9 200 £), což je efektivně 7,08 % z ceny

Překročení hranice pásma tedy není žádný daňový skok. Nemá smysl uměle tlačit cenu pod 125 000 £ kvůli strachu z „vyšší daně“. Dražší byt v lepší lokalitě s lepším nájemníkem vydělá rozdíl mnohonásobně.

Kdy platíte jen 2 %: koupě první nemovitosti

A teď to nejzajímavější. Pětiprocentní přirážka se platí za další nemovitost. Kdo nevlastní žádnou nemovitost nikde na světě, platí jen základní sazby plus 2 % za nerezidenta. U bytu za 4 425 000 Kč (150 000 £) je to 103 250 Kč (3 500 £) místo 324 500 Kč (11 000 £). Úspora 221 250 Kč (7 500 £).

V praxi toho investoři využívají tak, že nemovitost koupí člen rodiny, který ještě nic nevlastní. Nejčastěji zletilé dítě. Dává to smysl hned dvakrát: jednak je úspora okamžitá, jednak dítě jednou nemovitost stejně zdědí, a takhle se ji od začátku učí obsluhovat. Vlastní jménem, vidí výpisy, řeší se správcem drobnosti. Z mé zkušenosti je to jedna z nejlepších škol hospodaření, jakou můžete potomkovi dát, a má reálnou motivaci se starat, protože je to jeho majetek.

Dvě věci je ale potřeba říct na rovinu:

Na manžela nebo manželku to nefunguje. Britský finanční úřad posuzuje manžele a registrované partnery jako jednu osobu. Pokud jeden z manželů vlastní jakoukoli nemovitost kdekoli na světě, přirážka se platí, i když kupuje druhý z manželů sám na sebe. Výjimkou je jen trvalé odloučení. U nesezdaných partnerů to naopak funguje, ti se posuzují každý zvlášť.

Koupě na dítě je skutečný převod majetku, ne papírová formalita. Byt patří dítěti se vším všudy. A je fér dodat, že dítě tím vyčerpá svoji budoucí výhodu prvokupce: až si jednou bude kupovat vlastní bydlení, bude už „vlastníkem další nemovitosti“ se vším, co k tomu patří. Tohle je rozhodnutí, které se vyplatí promyslet v kontextu celé rodiny, ne jen jedné transakce.

Ještě jedno upozornění, aby nedošlo k záměně: Británie má i zvláštní úlevu pro prvokupce (0 % až do 300 000 £), ale ta platí jen pro toho, kdo v nemovitosti bude sám bydlet. Na investiční byt s nájemníkem se nevztahuje. To, o čem píšu výše, není tahle úleva, ale prosté nezaplacení přirážky za další nemovitost, a to u investičního bytu funguje.

Nemovitosti do 40 000 £: daň nulová, rozum na prvním místě

Pro úplnost: u nemovitostí s cenou do 1 180 000 Kč (40 000 £) se SDLT neřeší vůbec, transakce se finančnímu úřadu ani nehlásí. A ano, v některých městech na severu Anglie se za tuhle cenu reálně dají koupit byty.

Já se jim vyhýbám a klientům je nedoporučuji. Nemovitost za 35 000 £ je za tu cenu z nějakého důvodu: špatná lokalita, problémoví nájemníci, dům v úpadku. A hlavně, náklady na provoz jsou absolutní, ne procentní. Nový kotel, oprava střechy nebo urvaná klika stojí u bytu za 35 000 £ úplně stejně jako u bytu za 150 000 £. Jenže u levného bytu s nízkým nájmem vám jedna taková oprava smaže zisk za několik měsíců, zatímco u dražšího ji nájem vstřebá. Nulová daň je hezká, ale nekupujete daňovou úlevu, kupujete nemovitost.

Právník, průzkum, katastr: menší položky, bez kterých to nejde

Zbytek vstupních nákladů je proti dani drobnost, ale je dobré vědět, co je co:

Položka	K čemu je	Obvyklá cena
Solicitor (conveyancing)	Právník, který provede celý převod. Bez něj koupě v Anglii neproběhne	11 800 až 44 300 Kč (400 až 1 500 £)
Příplatek za leasehold	Většina bytů se prodává jako leasehold, kontrola smlouvy je pracnější	5 900 až 8 900 Kč (200 až 300 £)
Searches	Právní prověrky: plány v okolí, záplavové zóny, odvodnění	7 400 až 13 300 Kč (250 až 450 £)
Survey (RICS Level 2)	Technický průzkum stavu. Při koupi na dálku bych ho nikdy nevynechal	11 800 až 29 500 Kč (400 až 1 000 £)
Land Registry	Zápis vlastnictví do katastru	3 000 až 4 400 Kč (100 až 150 £)

Co je leasehold a proč se ho nemusíte bát, jsem popsal v samostatném článku. A počítejte s tím, že vás solicitor prožene důkladnou kontrolou původu peněz, o té jsem psal v článku o AML.

Náklady, na které se zapomíná

Tři položky, které v žádném inzerátu nenajdete:

• Převod peněz do liber. Při částkách kolem 4 až 5 milionů korun udělá rozdíl mezi kurzem banky a specializované směnárny klidně 30 až 50 tisíc korun. Vyplatí se to řešit předem, ne na poslední chvíli.

• Vybavení bytu. Byty se v Anglii pronajímají zařízené i nezařízené podle lokality a typu nájemníka. Pokud se zařizuje, počítejte s 60 000 až 90 000 Kč (2 000 až 3 000 £).

• Rezerva na rozjezd. Mezi převzetím bytu a prvním nájmem uběhne obvykle pár týdnů. Pojištění, energie a council tax mezitím běží. Držte si rezervu aspoň dvou měsíčních nájmů.

Modelový propočet: byt za 4,4 milionu od začátku do konce

Český investor, který už doma vlastní nemovitost, kupuje byt za 4 425 000 Kč (150 000 £) na severu Anglie:

Položka	Kč	£
Kupní cena	4 425 000	150 000
Stamp Duty (7 % / 9 %)	324 500	11 000
Solicitor vč. leasehold příplatku a searches	59 000	2 000
Survey RICS Level 2	17 700	600
Land Registry	4 425	150
Převod měny (rozdíl kurzu)	29 500	1 000
Vybavení	73 750	2 500
Rezerva na rozjezd	47 200	1 600
Celkem	4 981 075	168 850

Vstupní náklady nad rámec kupní ceny: 556 075 Kč (18 850 £), tedy 12,6 % ceny. Pokud by stejný byt kupovalo zletilé dítě jako svou první nemovitost, klesne daň na 103 250 Kč (3 500 £) a celkové vícenáklady na 7,6 %.

Kolik tedy potřebujete mít připraveno

Praktické pravidlo: na byt v ceně kolem 150 000 £ mějte připraveno zhruba 5 milionů korun, pokud kupujete bez hypotéky. S hypotékou se vlastní kapitál snižuje, ale přibývají poplatky za její sjednání, o tom píšu jinde. A jestli vám vychází, že se do rozpočtu nevejdete, je lepší to vědět teď než uprostřed transakce.

Nejčastější otázky

Kolik je Stamp Duty pro cizince v Anglii? Český investor, který už vlastní jinou nemovitost, platí 7 % z ceny do 125 000 £ a 9 % z části ceny mezi 125 000 a 250 000 £. V tom jsou započtené obě přirážky: 5 % za další nemovitost a 2 % pro nerezidenta.

Platí se daň z celé ceny, nebo po pásmech? Po pásmech. Vyšší sazba se vztahuje jen na část ceny nad hranicí pásma, ne na celou cenu.

Dá se 5% přirážce vyhnout? Ano, pokud kupující nevlastní žádnou nemovitost nikde na světě. Proto se investiční nemovitost někdy kupuje na zletilé dítě. Na manžela či manželku to nefunguje, manželé jsou pro účely daně jedna osoba.

Počítá se nemovitost v Česku? Ano. Test „další nemovitosti“ je celosvětový. Byt v Praze způsobí přirážku úplně stejně jako byt v Londýně.

Kdy a jak se Stamp Duty platí? Do 14 dnů od dokončení převodu (completion). V praxi to za vás vyřídí solicitor, částku ale musíte mít připravenou předem.

Jaké jsou celkové vedlejší náklady při koupi? U investičního bytu za 150 000 £ počítejte s 10 až 12 % kupní ceny navíc, z čehož většinu tvoří Stamp Duty. Bez přirážky za další nemovitost je to kolem 7 %.

 

 

Tento článek popisuje pravidla platná pro daňový rok 2026/27 a není daňovým poradenstvím. Sazby ověřuji přímo na GOV.UK, ale vaši konkrétní situaci vždy proberte s daňovým poradcem. Na podzim 2026 se čeká nový britský rozpočet, po něm článek zreviduju.

Chystáte se počítat vlastní rozpočet? Tohle byl modelový byt. Pro konkrétní nemovitost vám čísla spočítám přesně, včetně toho, co v inzerátu není vidět. Domluvme si konzultaci.

„Jak se pořád zpřísňují nároky na zateplení, jaké náklady mi to do budoucna přinese? Vy tam u nemovitostí píšete C s potenciálem B — to je ten štítek, že?“

Tuhle otázku slyším při hovorech s klienty možná nejčastěji ze všech technických témat. A je to dobrá otázka. Když kupujete byt v Anglii jako investici, nechcete za pár let dostat dopis, že musíte investovat statisíce do zateplení, jinak nesmíte pronajímat. Pojďme si tedy jednou provždy vyjasnit, co ten energetický štítek znamená, jaká pravidla se skutečně chystají a jak se na to dívám při výběru nemovitostí pro klienty.

Co je EPC a proč všichni řeší písmeno C

EPC (Energy Performance Certificate) je britská obdoba našeho energetického štítku. Hodnotí, jak je nemovitost úsporná — na stupnici od A (nejúspornější) po G (nejméně). Certifikát platí zpravidla 10 let a je povinný při pronájmu i prodeji.

Dnes musí mít nemovitost k pronájmu minimálně štítek E. To je poměrně nízká laťka a splní ji drtivá většina bytů. Co se ale mění — a proč se na to klienti ptají — je posun téhle laťky nahoru na C.

Zjednodušeně: písmeno C se z „hezkého bonusu“ stává podmínkou toho, abyste směli byt vůbec pronajímat. Proto ho řeším u každé nemovitosti, kterou klientům nabízím, a proto u nich uvádím i potenciál, na jaké písmeno se dá štítek reálně dostat.

Časová osa: co a odkdy platí

Tady je potřeba oddělit fámy od toho, co britská vláda skutečně potvrdila (naposledy na konci roku 2025):

• Od roku 2028 bude štítek C povinný pro nové nájemní smlouvy — tedy když do bytu berete nového nájemníka.
• Od roku 2030 bude štítek C povinný pro všechny nájmy — i pro ty stávající, které běží už dnes.

Není to tedy tak, že by ze dne na den nesměl nikdo nic pronajímat. Je to postupný náběh a máte několik let na přípravu. U novostaveb a moderních bytů, které tvoří většinu toho, co klientům nabízím, navíc bývá štítek C splněn už z principu — jsou stavěné podle současných norem.

Nejdůležitější věc, kterou většina lidí nezná: strop nákladů

Tohle je informace, která obavu „a co když mě to bude stát majlant“ většinou uklidní úplně nejvíc.

Vláda potvrdila strop nákladů £10 000 na jednu nemovitost. Znamená to, že pokud do zvýšení úspornosti investujete až tuto částku a byt přesto na C nedosáhne, můžete si zaregistrovat výjimku platnou 10 let a pronajímat dál. Nejde tedy o bezednou povinnost — je jasně ohraničená.

A teď to hlavní: u typického bytu, který dnes kupuji pro klienty, se k £10 000 ani zdaleka nepřiblížíme. Posun štítku o pár bodů většinou znamená úplně obyčejné věci.

Kolik reálně stojí posun z D na C

Když je byt těsně pod hranicí — řekněme na D kousek od C — bývá cesta nahoru překvapivě levná. Z praxe jde nejčastěji o kombinaci těchto opatření:

• Úsporné LED žárovky a chytrý termostat — pár desítek liber, a přitom to štítku přidá body.
• Zateplení půdy / stropu — obvykle v řádu pár stovek liber, jedno z nákladově nejefektivnějších opatření vůbec.
• Nový výpočet certifikátu. Metodika hodnocení se navíc bude aktualizovat. U nemovitosti, která je fakticky úsporná, ale má starší certifikát, někdy stačí nechat vystavit nový a byt se do C dostane i bez stavebních zásahů.

Jinými slovy — u dobře vybrané nemovitosti nemluvíme o rekonstrukci, ale o pár stovkách liber a administrativě. To je rozdíl, kvůli kterému má smysl řešit štítek už při nákupu, ne až v roce 2029.

Plyn, elektřina a kam to celé směřuje

S energetickými normami souvisí i otázka, kterou dostávám ve stejném dechu: „Nebudou po mně chtít vyhodit plyn a přejít všechno na elektřinu?“

Zatím to nevypadá, že by se chystal plošný zákaz plynu ve stávajících bytech. Trend je nicméně jasný: u nemovitostí k pronájmu se od plynu postupně ustupuje. Plynové krby bývají dnes už často zaslepené a odpojené, vaří se na elektřině a plyn se obecně stává spíš přežitkem. Z pohledu investora to není špatná zpráva — méně plynových zařízení znamená méně povinných revizí, kontrol a s tím spojených nákladů. A podle zpětné vazby od klientů, kteří mají byty čistě na elektřinu, se účty za energie od plynových liší jen minimálně, pokud vůbec.

Jak k štítku přistupuji při výběru nemovitostí

Tohle je asi nejpraktičtější část. Když pro klienta vybírám byt, energetický štítek řeším z jednoho prostého důvodu: chci, aby měl klid nejen dnes, ale i po roce 2030.

Proto u nemovitostí sleduji nejen aktuální písmeno, ale hlavně potenciál — kam se štítek dá reálně dostat a za kolik. Odtud to moje „C s potenciálem B„. Znamená to, že byt buď už na C je, nebo je od něj krůček a jednoduchými kroky se na něj (často i výš) dostane. Nemovitosti, kde by cesta na C znamenala nákladnou rekonstrukci, klientům prostě nedávám — nedávají smysl.

Pro vás jako investora to má tři konkrétní důsledky:

1. Klidný nájem. Byt splňuje normy a nehrozí, že byste ho jednoho dne nesměli pronajímat.
2. Snadnější prodej. Až budete jednou byt prodávat, štítek C je standard, který kupující očekává — a nemovitost s dobrým štítkem se prodává rychleji.
3. Předvídatelné náklady. Žádné nemilé překvapení v podobě povinné investice, se kterou jste nepočítali.

Co si z toho odnést

Energetické normy v Británii se zpřísňují — to je fakt. Ale pro investora, který nakupuje s rozmyslem, to není hrozba, spíš naopak. Kdo dnes koupí byt, který normy 2030 splňuje nebo je k nim blízko, má o starost méně a do budoucna náskok před těmi, kdo to řešit nebudou.

To podstatné se dá shrnout do tří vět. Štítek C bude povinný pro nové nájmy od 2028 a pro všechny od 2030. Náklady jsou stropované na £10 000 a u dobře vybraného bytu jdou reálně do stovek liber. A pokud řešíte štítek už při nákupu, celé téma se pro vás mění z rizika na obyčejnou položku na checklistu.

Pokud o investici do britské nemovitosti teprve přemýšlíte a chcete se v tématu nejdřív v klidu zorientovat, stáhněte si můj e-book Investice do britských nemovitostí — bez marketingu a iluzí. Shrnuju v něm to, co bych sám chtěl vědět před první koupí — včetně rozdílu mezi řadovým domem a bytem, na který spousta investorů doplatí. Je zdarma a k ničemu vás nezavazuje, protože dobrá investice nezačíná nákupem, ale porozuměním.

Na první pohled může atraktivně působit téměř každá nemovitost. Moderní interiér, nové vybavení nebo profesionální fotografie ale ještě neznamenají, že jde o dobrou investici. Rozhodující jsou hlavně čísla, lokalita a dlouhodobá poptávka po bydlení.

Právě zde investoři často chybují. Nemovitost vybírají podle emocí a vzhledu místo toho, aby posuzovali její potenciál v horizontu několika let.

Lokalita je důležitější než samotný byt

Mezi nejdůležitější faktory patří lokalita. Nejde však pouze o prestižní adresu nebo centrum města. Důležité je především:

• kolik lidí se do lokality stěhuje,
• dlouhodobá poptávka po nájemním bydlení,
• dostupnost pracovních příležitostí v okolí,
• kvalita dopravní a občanské infrastruktury.
  
  

Velmi často se ukazuje, že nejstabilnější investice nevznikají v luxusních čtvrtích, ale v běžných lokalitách, kde lidé chtějí skutečně žít a dlouhodobě bydlet.

Výnos musí dávat smysl

Mnoho investorů sleduje především cenu nemovitosti. Ve skutečnosti je ale důležitější poměr mezi pořizovací cenou a očekávaným nájmem.

Při hodnocení je vhodné započítat:

• očekávaný nájem,
• náklady na správu,
• běžnou údržbu a opravy,
• pojištění,
• případné období bez nájemníka.
  
  

Teprve po zohlednění všech nákladů lze stanovit reálný čistý výnos investice.

Pozor na garantované výnosy

Pokud někdo slibuje vysoký garantovaný výnos bez rizika, je na místě zvýšená obezřetnost. U klasických nemovitostí je výnos vždy závislý na trhu a skutečné poptávce po bydlení.

Z vlastní zkušenosti dávám přednost běžným bytům a řadovým domům v lokalitách s dlouhodobou poptávkou. Výnos zde stojí na reálném trhu, nikoliv na marketingových slibech.

Správa nemovitosti ovlivňuje výsledek

Dobrá nemovitost může být špatnou investicí ve chvíli, kdy nefunguje správa. Nájemník, opravy, komunikace nebo obsazenost mají přímý vliv na výsledný výnos.

Proto mnoho investorů řeší nejen samotný nákup, ale i to, kdo se bude o nemovitost starat. Kvalitní správa často rozhoduje o tom, zda investice bude dlouhodobě fungovat.

Proč někteří investoři hledají nemovitosti v Anglii

Řada investorů dnes hledá příležitosti i mimo Českou republiku. Důvodem bývají vysoké pořizovací ceny nemovitostí a nižší výnosnost některých lokalit.

Například v severní Anglii lze stále najít oblasti, kde poměr mezi pořizovací cenou, nájemným a poptávkou po bydlení vychází zajímavěji než v mnoha českých městech. Výhodou může být také příjem v britských librách a dlouhodobě fungující nájemní trh.

Zásadní je však znalost konkrétní lokality. Rozdíl mezi kvalitní a problematickou investicí může představovat jen několik ulic.

Na co se zaměřit při výběru investiční nemovitosti

Dobrá investiční nemovitost není nutně ta nejhezčí nebo nejmodernější. Je to ta, která:

• má stabilní poptávku po nájemním bydlení,
• nabízí rozumný poměr mezi cenou a výnosem,
• generuje realistický výnos,
• má potenciál fungovat dlouhodobě.
  
  

Emoce při investování často škodí. Data, zkušenosti a kvalitní správa naopak pomáhají dělat rozhodnutí, která budou dávat smysl i za několik let.

Pokud zvažujete investici do nemovitosti a chcete posoudit její potenciál z pohledu výnosu, lokality i možných rizik, rád vám ukážu konkrétní možnosti a pomohu vám vyhodnotit, zda daná investice odpovídá vašim cílům.

Jedna z nejčastějších otázek investorů zní jednoduše:
Je lepší investovat do akcií nebo nemovitostí?

Univerzální odpověď neexistuje. Každý typ investice funguje jinak, nese odlišná rizika a vyhovuje jinému typu investorů. Důležité je porozumět rozdílům a vybrat si podle toho, co od investování skutečně očekáváte.

Akcie: vysoká likvidita, ale větší kolísání

Akcie mají jednu velkou výhodu – vysokou likviditu. Investor může své podíly zpravidla nakoupit nebo prodat během několika minut. Akciové trhy navíc dlouhodobě patří mezi investice s atraktivním výnosovým potenciálem.

Na druhou stranu je potřeba počítat s výraznými výkyvy hodnoty. Trhy reagují na ekonomickou situaci, geopolitické události, úrokové sazby i náladu investorů. Není výjimkou, že hodnota portfolia během několika měsíců poklesne o desítky procent.

Pro některé investory je to běžná součást investování. Jiní však podobné výkyvy snášejí jen obtížně.

Nemovitosti: pomalejší růst, ale větší stabilita

Nemovitosti fungují odlišně. Jejich hodnota obvykle neroste skokově, ale spíše postupně a stabilněji. Zároveň mohou generovat pravidelný příjem z nájmu, což je jeden z důvodů, proč je mnoho investorů vnímá jako klidnější formu investice.

Výhodou je také vlastnictví reálného majetku – bytu, domu nebo jiné nemovitosti. Nejde pouze o podíl ve společnosti nebo číslo v investiční aplikaci.

Nevýhodou může být nižší likvidita. Prodej nemovitosti může trvat týdny až měsíce a vstupní kapitál bývá zpravidla vyšší než u investic do akcií.

Co dnes řeší čeští investoři

Mnoho investorů dnes kombinuje obě varianty. Část prostředků drží v akciích a část v nemovitostech jako stabilnější složku svého portfolia.

Zároveň stále více investorů zjišťuje, že český realitní trh nabízí nižší výnosy než v minulosti. Proto někteří investoři hledají příležitosti i v zahraničí.

Například v severní Anglii lze stále najít investiční nemovitosti s potenciálním výnosem kolem 6–8 % ročně a dlouhodobě silnou poptávkou po nájemním bydlení. Pro investory tak mohou představovat zajímavou alternativu, zejména pokud chtějí kombinovat pravidelný příjem, vlastnictví reálného majetku a diverzifikaci mimo Českou republiku.

Co tedy dává větší smysl?

Záleží především na tom, co od investice očekáváte.

Akcie mohou dávat smysl investorům, kteří:

• zvládají vyšší kolísání trhu,
• chtějí vysokou likviditu,
• investují dlouhodobě a pravidelně.
  
  

Nemovitosti často vyhovují lidem, kteří:

• chtějí stabilnější vývoj,
• hledají pravidelný příjem,
• preferují reálný majetek,
• chtějí část svého kapitálu uložit konzervativnějším způsobem.
  
  

Ani jedna cesta není automaticky správná nebo špatná. Důležité je, aby zvolená investice odpovídala vašim cílům, zkušenostem a ochotě podstupovat riziko.

Pokud přemýšlíte, zda pro vás dávají větší smysl akcie nebo investiční nemovitost, ozvěte se mi. Společně projdeme jednotlivé možnosti a podíváme se na ně bez marketingových slibů a zbytečných emocí.

Ne každý chce investovat do akcií nebo sledovat výkyvy na burze. Kolísání trhů, nejistota a nutnost řešit správné načasování nejsou pro každého. Přesto zůstává zásadní otázka: kam uložit peníze, aby si udržely hodnotu a ideálně přinášely i výnos?

Spořicí účet často nestačí

Spořicí účty nebo termínované vklady jsou bezpečné, ale jejich výnos často nepokryje inflaci. To znamená, že peníze sice nikam neutíkají, ale jejich reálná kupní síla klesá. Tento závěr vychází z dlouhodobého vývoje inflace a úrokových sazeb.

Dluhopisy a fondy

Další možností jsou dluhopisy nebo konzervativní investiční fondy. Ty bývají méně kolísavé než akcie, ale stále nesou určitou míru rizika. Zároveň platí, že jejich výnosový potenciál je obvykle omezený. Nevýhodou může být i to, že investor nemá přímou kontrolu nad konkrétními investicemi.

Nemovitosti jako stabilní alternativa

Právě proto mnoho investorů volí nemovitosti. Ty mají jednu zásadní výhodu. Jde o reálný majetek, který může generovat pravidelný příjem z nájmu.

Na rozdíl od burzy zde nejde o každodenní výkyvy ceny, ale o dlouhodobý trend. Pokud je nemovitost správně zvolená a nachází se v lokalitě s poptávkou po bydlení, může přinášet stabilní výnos i v nejistých obdobích.

Proč někteří investoři volí zahraničí

Český realitní trh má svá omezení, jsou to především vysoké pořizovací ceny a nižší výnosy z pronájmu. Proto někteří investoři hledají příležitosti i v zahraničí.

Například ve vybraných regionech severní Anglie je běžné, že investiční byty dosahují výnosů kolem 6–8 % ročně. Zároveň zde dlouhodobě funguje nájemní trh a poptávka po bydlení. Výhodou může být i příjem v britských librách, což přináší měnovou diverzifikaci.

Správa bez každodenních starostí

Častou obavou bývá správa nemovitosti, zejména pokud se nachází v zahraničí. V praxi je možné tuto činnost delegovat na specializované správcovské společnosti, které zajišťují nájemníky, údržbu i provoz. Rozsah služeb a jejich kvalita se ale liší, proto je vhodné poskytovatele pečlivě vybírat.

Co z toho vyplývá

Pokud nechcete podstupovat rizika spojená s akciovými trhy, existuje několik alternativ. Každá má své výhody i limity. Nemovitosti dlouhodobě patří mezi nejstabilnější možnosti, jak uložit peníze a zároveň vytvořit pravidelný příjem.

Důležité je rozhodovat se na základě dat, nikoli slibů. Pokud řešíte, kam uložit peníze a nechcete zbytečně riskovat, a chtěli byste se dozvědět více o investování v Anglii, pak se mi ozvěte. Podíváme se společně na možnosti, které dávají smysl právě pro vás.

Investiční byt je jedním z nejčastějších způsobů, jak lidé ukládají peníze a budují dlouhodobý majetek. Nejde ale o řešení pro každého ani pro každou situaci. Rozhodující je především to, jaký cíl od investice očekáváte a jaký trh zvolíte.

Pojďme se podívat na situace, kdy investiční byt dává smysl.

Když hledáte dlouhodobý pasivní příjem

Investiční byt dává smysl především tehdy, když chcete vytvářet pravidelný příjem z nájmu. Nemovitost může generovat stabilní cashflow bez ohledu na výkyvy finančních trhů.

Pokud je byt dlouhodobě obsazen spolehlivým nájemníkem, získáváte měsíční příjem a zároveň profitujete z růstu hodnoty nemovitosti. Právě kombinace těchto dvou faktorů je důvodem, proč jsou reality jednou z nejčastějších investic.

Důležité je ale pracovat s reálnými čísly. Do výnosu je potřeba započítat nejen nájemné, ale také náklady na správu, údržbu, opravy nebo období, kdy je byt případně bez nájemníka.

Když chcete chránit peníze před inflací

Další situací, kdy investiční byt dává smysl, je ochrana kapitálu. Nemovitosti dlouhodobě patří mezi aktiva, která si dokážou dlouhodobě držet hodnotu.

Zatímco inflace postupně znehodnocuje peníze na účtech, nemovitost představuje reálný majetek. I proto mnoho klientů využívá investiční byt jako způsob, jak uchovat hodnotu peněz a zároveň si vytvořit další zdroj příjmů.

Když diverzifikujete své investice

Investiční byt dává smysl také jako doplněk investičního portfolia. Mnoho investorů má část prostředků v akciích, fondech nebo podnikání, ale hledá stabilnější složku majetku.

Nemovitost může fungovat jako protiváha k volatilním trhům. Nájemní bydlení totiž zpravidla funguje i v obdobích, kdy finanční trhy kolísají.

Proč někteří investoři vybírají nemovitosti v Anglii

V posledních letech se stále více investorů dívá i za hranice České republiky. Důvod je jednoduchý. Výnosy z nájemního bydlení jsou v některých zahraničních regionech vyšší než v Česku.

Například ve Velké Británii, zejména pak v Anglii, je běžné, že investiční byty dosahují výnosů kolem 6–8 % ročně. Zároveň zde existuje dlouhodobě silná poptávka po nájemním bydlení a jasně nastavený právní systém.

Pro některé investory je zajímavá také měnová diverzifikace. Příjem z nájmu je vyplácen v britských librách, což může pomoci rozložit měnové riziko mimo českou korunu.

Klienti se mě často ptají, zda je nutné kvůli investici cestovat do Anglie. Ve většině případů to potřeba není. Prohlídky řešíme online, právní proces zajišťují britští právníci a o správu se stará místní správcovská společnost. Pokud to budete chtít probrat, můžeme si nezávazně zavolat.

Kdy investiční byt naopak smysl nedává

Je fér říct, že investiční byt není vhodný v každé situaci. Problém může nastat například tehdy, pokud investor počítá s rychlým ziskem nebo nemá dostatečnou rezervu na případné výpadky nájmu.

Nemovitosti jsou typicky dlouhodobá investice. Jejich výhoda se projevuje především v horizontu let, nikoli měsíců.

Krátké shrnutí toho, kdy se investiční nemovitost vyplatí

Investiční byt se vyplatí zejména tehdy, když:

• hledáte dlouhodobý pasivní příjem,
• chcete chránit kapitál před inflací,
• budujete stabilní složku investičního portfolia,
• plánujete investici v horizontu několika let.

Ať už se investor rozhodne pro český trh, nebo například pro nemovitosti v Anglii, základem je dobře spočítaná investice a realistická očekávání.

AML (Anti-Money Laundering) patří mezi nejčastější důvody, proč se nákup nemovitosti v Anglii protáhne nebo zkomplikuje. Ne proto, že by byl problém na straně klienta, ale proto, že většina lidí netuší, co AML skutečně obnáší a jak přísně je v Británii uplatňováno.

Tato příručka vysvětluje celý proces krok za krokem – bez zbytečných právnických formulací, ale přesně tak, jak probíhá v praxi.

Co je AML a proč se bez něj nákup neobejde

AML je zákonný proces, jehož cílem je zabránit praní špinavých peněz. Ve Velké Británii mají právníci povinnost AML provést, řádně zdokumentovat a archivovat. Bez úspěšného splnění AML nemůže dojít k převodu nemovitosti – bez výjimky.

Právník musí ověřit:

• totožnost kupujícího,
• původ finančních prostředků,
• logiku celé transakce (zda odpovídá vašim příjmům a majetkovým poměrům).

Nejde o nedůvěru. Jde o zákonnou odpovědnost. Více o tom co je AML.

Krok 1: Ověření totožnosti

Prvním krokem je identifikace klienta. Nestačí poslat sken pasu e-mailem.

Standardně se dnes používá:

• ověřovací aplikace napojená na telefonní číslo,
• nahrání dokladu totožnosti,
• selfie nebo krátké video pro potvrzení identity.

Tento krok je povinný a běžný. Pokud jej klient odmítne, právník nemůže v procesu pokračovat.

Krok 2: Prokázání původu peněz

Zde bývá největší překvapení.

Nestačí předložit výpis z účtu, ze kterého odchází kupní cena. Právník potřebuje vidět celý tok peněz – odkud přišly a jak se přesouvaly.

Standardně se požaduje:

• minimálně 6 měsíců bankovních výpisů,
• výpisy ze všech účtů, kterých se peníze dotkly.

Často se jedná o:

• běžný účet,
• spořicí účet,
• investiční účet,
• účet z prodeje nemovitosti,
• firemní účet,
• nebo kombinaci více účtů.

Jakákoli „mezera“ v toku peněz obvykle znamená další dotazy.

Krok 3: Vysvětlení souvislostí

Samotné výpisy často nestačí. Právník se může ptát:

• proč došlo k převodu mezi účty,
• odkud pochází vyšší jednorázová částka,
• zda prodej majetku časově odpovídá příjmům.

Stručné a jasné vysvětlení často ušetří týdny komunikace.

Nejčastější chyby, které AML zdržují

Z praxe se opakují zejména tyto situace:

• klient předloží pouze jeden účet,
• zapomene na „mezistupeň“ převodu,
• výpisy nejsou kompletní (chybí strany),
• není zahrnut spořicí nebo investiční účet,
• klient není připraven na ověřovací aplikaci.

Výsledkem pak bývá známá věta:
„Ještě jeden výpis a máme hotovo.“

 

Jak celý proces klientům zjednodušuji

AML za klienta vyřídit nemohu – zákon to neumožňuje. Mohu však zajistit přípravu a koordinaci.

Klientům:

• dopředu vysvětluji, co budou právníci požadovat,
• pomáhám připravit správné výpisy,
• hlídám návaznost toku peněz,
• komunikuji s právníky,
• vysvětluji, proč se na určité věci ptají,
• připravuji klienta na ověřovací aplikace.

Díky tomu AML nebývá stres, ale jen administrativní krok.

AML není problém. Problém je nepřipravenost.

AML proces je stejný pro každého – ať kupujete nemovitost za dva, nebo za deset milionů. Rozdíl spočívá v tom, zda víte, co vás čeká.

Pokud ano, nákup může proběhnout hladce. Pokud ne, může se zbytečně protáhnout.

 

„Už jsem vám ty výpisy posílal. Proč chcete další?“
Tuhle větu slyším při nákupu nemovitosti v Anglii opravdu často.

Klient má vybranou nemovitost, peníze připravené, rezervaci zaplacenou – a pak přijde e-mail od britského právníka s další žádostí. Další výpisy. Další vysvětlení. A někdy i odkaz do mobilní aplikace, kde je potřeba nafotit doklad, udělat selfie nebo krátké video.

Právě tady se většina investorů poprvé naplno setká s pojmem AML.

Co je AML a proč je v Británii tak přísné

AML (Anti-Money Laundering) je soubor zákonných povinností, jejichž cílem je zabránit praní špinavých peněz a financování nelegálních aktivit. V Británii mají právníci tuto povinnost ze zákona a nesmí ji obejít ani zjednodušit – bez ohledu na to, že jste „běžný investor z Česka“.

Britský právník musí ověřit tři základní věci:

• kdo jste (ověření totožnosti),
• odkud pochází peníze,
• zda celý nákup dává smysl v kontextu vašich příjmů a majetku.
  
  

Nejde o nedůvěru ke klientovi. Jde o zákonnou odpovědnost právníka.

Proč nestačí jeden výpis z účtu

Největší překvapení přichází většinou u peněz. Nestačí poslat výpis z účtu, ze kterého se platí kupní cena. Standardem je požadavek na 6 měsíců bankovních výpisů ze všech účtů, kterých se peníze jakkoliv dotkly.

To může znamenat nejen běžný účet, ale často také:

• spořicí účet,
• investiční účet,
• účet z prodeje nemovitosti,
• firemní účet,
• případně účet, přes který se peníze pouze „přeposlaly“.
  
  

Právník potřebuje vidět celý tok peněz – od jejich vzniku až po platbu za nemovitost. Bez mezer, bez nejasností a bez nevysvětlitelných převodů.

Proč se AML někdy protáhne

AML se ve většině případů nezdržuje kvůli podezření, ale kvůli neúplným informacím. Chybí jeden výpis, jeden mezikrok, jedno vysvětlení převodu a celý proces se zastaví.

Často pak zaznívá věta: „Tohle jsem netušil, kdybych to věděl dřív…“
A právě tady vznikají zbytečné nervy, e-maily navíc a prodlužování celé transakce.

Jak s AML pomáhám svým klientům

Samotný AML proces za klienty vyřídit nemohu – to ze zákona nejde. Co ale dělám, je příprava a koordinace, aby vše proběhlo co nejhladčeji.

Klientům:

• dopředu vysvětluji, co budou právníci požadovat,
• pomáhám dát dohromady správné podklady,
• hlídám návaznosti mezi jednotlivými účty,
• komunikuji s právníky a vysvětluji kontext,
• připravuji klienty na ověřovací aplikace a typické otázky.
  
  

Díky tomu AML probíhá klidněji, rychleji a bez zbytečných překvapení.

AML není překážka. Je to součást procesu.

AML není problém, pokud víte, co vás čeká. Problém vzniká ve chvíli, kdy na něj nejste připraveni.

A právě proto se mu s klienty věnuji dřív, než přijde první e-mail od právníka.

Většina lidí začne o pasivním příjmu přemýšlet ve chvíli, kdy hledá jistotu. Nejen “nějaké peníze stranou”, ale stabilní zdroj příjmu, který pomůže udržet životní standard i v době, kdy už nebudou chtít nebo moci pracovat. Tradiční formy spoření dnes tuto jistotu často neposkytují — inflace dlouhodobě převyšuje úroky a finanční trhy jsou čím dál proměnlivější.

Proto stále více investorů hledá řešení, které je dlouhodobé, předvídatelné a nezávislé na každodenních výkyvech burz. Pojďme to probrat společně v nezávazné konzultaci.

Nemovitost jako rozumný základ

Nemovitosti patří dlouhodobě mezi nejstabilnější způsoby uložení peněz. Jejich hodnota roste pomalu, ale vytrvale. Zásadní je však jiná věc: na rozdíl od akcií, fondů nebo spořicích účtů dokážou generovat pravidelný příjem bez ohledu na aktuální náladu trhů.

Otázkou zůstává, kde investovat tak, aby to dávalo smysl? Český trh je dnes drahý, výnosy nízké a regulací přibývá. Nájemní bydlení přestává být pro investory jednoduché a předvídatelné.

Proč mnoho investorů míří do Anglie

Britský trh nabízí to, co dnes na českém trhu chybí – stabilní poptávku po nájemním bydlení, dlouhodobě funkční systém a reálné čisté výnosy kolem 6–8 % ročně. V severní Anglii je běžné kupovat nemovitosti v cenách 2–4 miliony korun, které jsou již obsazené nájemníkem a připravené generovat příjem od prvního měsíce.

Důležitým prvkem je také měnová diverzifikace. Nájemné přichází v britských librách, což pomáhá chránit hodnotu majetku před inflací i ekonomickými výkyvy v Česku. Výhodou je rovněž jasný a dlouhodobě funkční právní systém, díky kterému je proces pronájmu výrazně předvídatelnější.

Jak si zajistit příjem bez starostí

Častou otázkou je, zda je možné investovat v zahraničí bez cestování a bez znalosti angličtiny. Odpověď je jednoduchá: ano, pokud máte v Británii spolehlivý tým.

• Prohlídky probíhají prostřednictvím videohovorů.
• Právní servis zajišťují místní právníci, ale komunikace je v češtině.
• Správu nemovitostí zajišťuje naše vlastní správcovská společnost.
• Investoři dostávají pravidelné a přehledné měsíční reporty.

Výsledkem je skutečný pasivní příjem, který není závislý na tom, zda trhy rostou nebo klesají.

Cesta ke klidnému stáří začíná dnes

Pasivní příjem není o rychlém zbohatnutí. Je o dlouhodobé strategii, která dává smysl a nabízí stabilitu. Pokud má být cílem klidné stáří, investice musí být jednoduchá, předvídatelná a dlouhodobě udržitelná.

A právě to nabízí britské nemovitosti – rozumné ceny, vysokou poptávku, jasná pravidla a možnost delegovat celý proces.

Zvažujete, jak si vytvořit pasivní příjem a finanční jistotu do budoucna?
Napište mi. Podíváme se společně, zda vám britská nemovitost může nabídnout to, co hledáte – stabilitu, příjem a klid bez stresu z trhu.

Když český trh přestává dávat smysl

Jméno investora bylo změněno, ale situace patří mezi ty, se kterými se setkávám nejčastěji. Martin, 43letý manažer z Prahy, přemýšlel, jak naložit s penězi z prodeje svého bytu. V českém realitním trhu se pohyboval roky a dobře věděl, že výnosy z pronájmu klesají, regulace se zpřísňují a správa dvou bytů mu přidělává víc starostí než užitku. Hledal dlouhodobé a stabilní řešení, které nebude vyžadovat jeho každodenní pozornost.

Proč začal uvažovat o Anglii

Martina zaujala moje videa o britských nemovitostech. Po roce sledování měl stále více otázek, ale i rostoucí důvěru. Na první konzultaci položil tu nejběžnější otázku: „Dokáže mi tato investice přinášet pravidelný příjem, aniž bych musel řešit nájemníky a opravy?“

Prošli jsme několik možností, a nakonec si vybral byt v severní části Anglie za zhruba tři miliony korun. Důvod byl jasný: stabilní poptávka, prověřený výnos 6–8 % ročně a možnost delegovat veškerou správu.

Jak probíhal výběr a nákup

Prohlídka proběhla online. Kolega z mého týmu byl přímo v bytě, předal detailní záběry a já s Martinem vše procházel v češtině. Odpadla nutnost cestovat, což je pro většinu českých investorů zásadní úleva.

Následoval standardní právní proces. Právníci zkontrolovali dokumentaci, připravili smlouvy a během několika týdnů byl převod hotový. Nemovitost už měla nájemníka, takže Martinovi začal příjem chodit prakticky okamžitě.

Správa bez starostí a příjem v librách

O dlouhodobou správu se stará naše britská správcovská společnost. Martin dostává přehledné měsíční reporty, fotodokumentaci oprav a transparentní účetní výpisy. Nájem přichází v britských librách, což mu přidává i měnovou diverzifikaci mimo korunu a euro.

Sám říká, že nejdůležitější pro něj byly tři věci: jasná čísla, srozumitelný proces a možnost vše delegovat. „Hledal jsem klid a jistotu. A britský trh mi to přesně nabídl,“ dodává.

Co si z Martinova příběhu odnést

Martin nehledal spekulaci ani rychlé zisky. Chtěl, aby jeho peníze stabilně pracovaly a zároveň neztrácely hodnotu. A to se mu podařilo – díky kombinaci dlouhodobého pronájmu, silné měny a profesionální správy.

Zvažujete podobný krok?
Napište mi. Podíváme se společně na to, zda pro vás může být britská nemovitost stejnou jistotou, jakou se stala pro Martina.